築20年以上の家でも売れる？古い住宅を高く売るコツを徹底解説

「築20年以上経っている家だから売れないのでは？」
「リフォームしないと買い手は見つからない？」
「解体して土地として売った方がいい？」

このような悩みを持つ方は少なくありません。

実際に福岡市でも築20年・30年・40年以上の住宅が数多く売買されています。近年は新築価格の上昇や中古住宅需要の高まりにより、古い住宅でも十分に売却できるケースが増えています。

ただし、「売り方」を間違えると数百万円単位で損をしてしまうこともあります。

この記事では、築20年以上の住宅をできるだけ高く売るためのポイントを分かりやすく解説します。

築20年以上の家は本当に売れる？

結論から言えば、築20年以上の住宅でも十分売却できます。

日本では建物の資産価値が年数とともに下がる傾向がありますが、それは「売れない」という意味ではありません。

実際には次のような理由から需要があります。

新築価格の上昇

近年は建築資材や人件費の高騰により、新築住宅の価格は上昇しています。

そのため、

• 少し古くても価格を抑えたい
• リフォーム前提で購入したい
• 希望エリアなら築年数は気にしない
• 
  

という購入希望者が増えています。

人気エリアなら土地の価値が高い

福岡市内では、

• 博多区
• 中央区
• 南区
• 東区
• 早良区
• 
  

などでは土地の需要が高く、建物よりも土地を目的に購入されるケースも珍しくありません。

築30年以上でも土地価格が高ければ十分売却可能です。

古民家・中古住宅ブーム

最近では、

• 自分好みにリノベーションしたい
• 新築にはない味わいを楽しみたい
• 
  

という人も増えています。

築年数だけで売れないと判断するのは非常にもったいないことです。

リフォームは必要？そのまま売る方が良いケースが多い

「古いからリフォームしてから売ろう」

そう考える方も多いですが、実はおすすめできないケースがほとんどです。

リフォーム費用を回収できないことが多い

例えば

• キッチン交換
• お風呂交換
• 外壁塗装
• クロス全面張替え
• 
  

これらを行うと100万円～500万円以上かかることがあります。

しかし売却価格が同額以上上がるとは限りません。

つまり、

100万円かけても売値は50万円しか上がらない

というケースも珍しくありません。

買主は自分好みにリフォームしたい

最近の購入者は

「どうせリフォームする」

という考えの方も多くいます。

売主が高額なリフォームをしても、

• 好みが違う
• 結局壊す
• 
  

というケースもあります。

最低限の掃除だけで十分

高く売るために重要なのは、

• ハウスクリーニング
• 庭の草刈り
• 不用品の整理
• 水回りの清掃
• 
  

などです。

第一印象が良くなるだけでも売却活動は有利になります。

解体した方がいい？

よくある質問が

「古い家だから壊して更地にした方が売れる？」

というものです。

答えはケースバイケースです。

解体しない方がいいケース

次のような住宅です。

• まだ住める
• リフォームできる状態
• 中古住宅需要がある地域
• 建物付きで検討する買主が多い
• 
  

この場合は建物付きのまま売却する方が良いでしょう。

解体した方がいいケース

一方、

• 倒壊の危険がある
• 雨漏りがひどい
• シロアリ被害が深刻
• 建物価値がほぼゼロ
• 
  

このような状態では更地の方が売れやすいことがあります。

解体費用にも注意

木造住宅の場合でも、

100万円～300万円程度

かかるケースがあります。

さらに

• ブロック塀
• 樹木
• 倉庫
• アスベスト
• 
  

などがあると費用はさらに高くなります。

売却前に解体するかどうかは慎重な判断が必要です。

土地として売るという選択肢

築30年以上になると、

「建物付き土地」

として販売するケースも多くあります。

建物付き土地とは？

建物はあるものの、

価値の中心は土地

という考え方です。

購入者は

• 解体する
• リフォームする
• 
  

どちらでも選択できます。

そのため買主の幅が広がります。

更地より売れやすい場合もある

意外ですが、

建物付きの方が売れやすいケースもあります。

理由は

• 解体するか選べる
• 解体費を住宅ローンに組み込める場合がある
• リフォームして住める可能性がある
• 
  

などがあるためです。

仲介と買取の違い

古い住宅では

「仲介」
「買取」

どちらがいいのか迷う方も多くいます。

仲介とは

不動産会社が買主を探してくれる方法です。

メリット

• 高く売れやすい
• 多くの購入希望者に紹介できる
• 市場価格に近い売却が期待できる
• 
  

デメリット

• 売れるまで時間がかかる
• 内覧対応が必要

買取とは

不動産会社が直接購入する方法です。

メリット

• すぐ売れる
• 現状のままで売れることが多い
• 契約不適合責任が軽減されるケースがある
• 内覧対応が少ない
• 
  

デメリット

一般的には仲介より価格は低くなる傾向があります。

どちらを選ぶべき？

時間に余裕があるなら

仲介

早く売却したいなら

買取

が向いています。

古い住宅を高く売る7つのコツ

①相場を知る

周辺で似た条件の住宅が

いくらで売れているか

確認しましょう。

②複数社に査定依頼する

査定額は会社によって異なります。

複数社を比較することで適正価格が見えてきます。

③価格設定を欲張りすぎない

高すぎる価格では問い合わせが減り、

結果として売れ残る可能性があります。

適正価格が重要です。

④室内をきれいに見せる

特別なリフォームより

• 整理整頓
• 掃除
• 換気
• 
  

だけでも印象は大きく変わります。

⑤必要書類を準備する

例えば

• 登記済権利証（登記識別情報）
• 建築確認書
• 測量図
• 固定資産税納税通知書
• 
  

などがあると手続きがスムーズです。

⑥建物の不具合は隠さない

雨漏りやシロアリなどを隠してしまうと、

売却後のトラブルにつながる可能性があります。

正直に伝えることで信頼にもつながります。

⑦売却タイミングを見極める

福岡市は人口流入が続き、不動産需要も比較的安定しています。

市場環境や金利動向も確認しながら売却時期を検討すると良いでしょう。

築20年以上でも価値がある住宅とは？

築年数だけで価値は決まりません。

例えば、

• 駅から近い
• 土地が広い
• 南向き
• 角地
• 駐車場付き
• 人気学区
• 商業施設が近い
• 
  

これらは築年数以上に評価されるポイントです。

建物の古さだけで諦める必要はありません。

よくある質問

築30年でも住宅ローンは利用できますか？

利用可能なケースが多くあります。

金融機関や建物の状態によって条件は異なります。

雨漏りがあっても売れますか？

売却は可能です。

ただし事前に状態を説明することが大切です。

家財道具はそのままでも売れますか？

ケースによります。

現状渡しに対応する買取業者もありますが、仲介の場合は整理した方が印象は良くなります。

築40年以上でも売れますか？

もちろん可能です。

土地として評価されるケースや、リノベーション前提で購入されるケースも多くあります。

まとめ

築20年以上の住宅だからといって、売却を諦める必要はありません。

重要なのは「築年数」ではなく、「どのように売るか」です。

リフォームをするべきか、建物付きで売るべきか、更地にするべきか、あるいは買取を利用するべきかは、物件の状態や立地、市場環境によって最適な選択が異なります。

高く売りたいからといって高額なリフォームや解体を急ぐのではなく、まずは建物の状態や土地の価値を正しく把握し、複数の選択肢を比較検討することが成功への近道です。

築20年以上の住宅でも、適切な売却方法を選べば満足できる価格で売却できる可能性は十分にあります。

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