マンションオーナーにとって、所有する物件をどう管理していくのかは経営上の大きな課題です。
中でも大規模修繕は、多大なコストがかかるため計画的な備えが必要です。
そこで今回は、マンションの大規模修繕の目的や、優先順位の決め方をご紹介します。
マンションオーナーにとっての大規模修繕の必要性
大規模修繕は、物件を長く経営していくために必要不可欠です。
マンションオーナーには建物の維持管理責任があるため、共用設備の修繕を適宜行わなければなりません。
その中でも大規模修繕は、建物そのものに関する工事となります。
外壁や屋根といった、足場を組む屋外作業も含まれます。
また美観も向上しますから、マンションの空室対策にも効果があります。
マンションオーナーが考えるべき大規模修繕の優先順位
経営するマンションの大規模修繕は、優先順位に応じて予算を組みましょう。
マンションオーナーの立場では、建物管理と経営の両面から検討する必要があります。
・維持管理責任
マンションオーナーには、建物に対する維持管理責任が生じます。
共用部の清潔を保つ日常的な管理と、建物自体の劣化や不具合を直し、安全性を保つ管理があります。
大規模修繕に関するものでは、おもに外壁補修や屋上の防水工事が挙げられます。
外壁補修や、屋上・ベランダの防水工事なら、おおむね10～15年に1回を目安に実施しましょう。
例えば外壁のひび割れやタイルの剥がれは、放置すると事故に発展する恐れがあります。
また内部まで汚損が進行すると、修繕コストがはね上がります。
そのため、これら維持管理責任に関わる項目については、建物の劣化や不具合防止のため入念に行いましょう。
・資産維持
資産維持は、経年劣化により低下した建物の機能を向上させ、躯体そのもの寿命を延ばす効果があります。
外壁の塗装工事では足場を組む必要がありますから、外壁補修と合わせて行うと経済的です。
なお資金に余裕がない場合や、空室対策を優先したい場合は、資産維持より住環境の向上を先取りして行うのも良いでしょう。
ただし賃貸経営を長く続ける上では、建物の資産維持も必要ですから、適宜実施していきましょう。
・住環境の向上
住居としての機能には問題ないものの、美観維持にかかる住環境の向上もマンションオーナーが実施すべき項目です。
住環境の向上には、足場が不要な作業や屋内部分の工事が含まれるため、ほかの大規模修繕工事のスケジュールと合わせて進めると良いでしょう。
一方で共用部の内廊下や扉、手すりの塗装し直しなどの屋内工事もあります。
優先順位としてはあまり高くない項目ですが、住民の満足度に大きく関わります。
空室対策を重視する場合は、屋内工事の優先度を上げましょう。
まとめ
大規模修繕は、マンションオーナーの経営手腕が問われる重要なポイントです。
10〜15年周期で実施することになりますから、優先順位を見極めて計画的に進めましょう。
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