間借りと転貸の違いとは？転借人と賃貸人の契約上や法律上の責任はどうなる？
自分が借りている事務所などのスペースが余っている場合、だれかに貸せば賃料収入が得られるのではないかと考える方も多いようです。
しかし、このいわゆる間借りは、賃貸借契約により禁止されていることがほとんどです。
転貸借が禁止事項に記載されていることも多いですが、そもそも間借りと転貸の違いとはどのようなことがあるのでしょうか？
この記事では、間借りと転貸の違いや転借人の立場について説明していきます。
裁判になって、責任を負う判決が下されることのないように、しっかりと法律上の責任を把握しておきましょう。
間借りと転貸の違い 転借人とはどういう立場の人？
間借りとは、事務所や部屋などの一部を第三者が使用することです。
また、転貸とは、いわゆる又貸しのことです。
物件を貸す賃貸人と借りる賃借人は、賃貸借契約を結んでいますが、間借り・転貸は、賃借人から部屋などを借りて賃料を支払っています。
つまり、間借りも転貸も状況に違いはなく、賃貸人と契約を結んでいない第三者ということになります。
民法では、「賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、賃借物を転貸（又貸し）することができない」定められています。
間借りも転貸（又貸し）と同じものであり、両者に違いはありません。
わかりやすくいうと、大家さん（賃貸人）から、間借りや転貸（又貸し）してもよいという承諾を得ることができない限りは、部屋を借りている人（賃借人）は、部屋の一部や空いているスペースを第三者に貸す（間借り・転貸）ことができないということです。
国土交通省が公表している「賃貸住宅標準契約書」でも、無断転貸（又貸し・間借り）は、禁止事項として規定されています。
賃貸人（大家さん）の承諾を得ずに、無断で転貸や間貸しをすると契約違反となり、退去せざるを得なくなってしまうため、安易な気持ちで転貸や間借りをするのはやめたほうが無難です。
逆に、大家さんの承諾を得ておれば、賃貸借契約上はまったく問題はありません。
＜転貸人と転借人＞
賃貸した物件をさらに第三者に貸す「転貸借」を行う場合、物件を転貸する人のことを「転貸人」、借りる人のことを「転借人」といいます。
つまり、「転貸人」は、「賃借人」でもあり、「転貸人」でもあるのです。
「転貸人」は、物件の所有者である「賃貸人」（大家さん）との原賃貸借契約をしつつ、さらに「転借人」と契約を結びます。
しかし、それぞれの契約は独立しており、転貸借契約を締結したからといって、「賃貸人」との契約に変更があるわけではありません。
たとえば、「転貸人」は、転貸借をしたあとに、その物件を使用することがなくても、「賃貸人」との契約が終了した場合は、原賃貸借契約の「賃借人」として、物件を明け渡す義務があります。
また、「転借人」が物件に対してなんらかの損失を与えた場合は、「転貸人」が原賃貸借契約の「賃借人」として「賃貸人」に対する賠償責任を負うということになります。
一方で、「転借人」は、「転貸人」と転貸借契約を締結しますが、「賃貸人」と契約を結んでいるわけではありません。
したがって、両者の間に契約上の権利や義務が生じることはありません。
しかし、民法では、「転借人」は「賃貸人」に対して、直接に義務を負うとされているため、「転借人」は契約上の責任はないですが、法律上の責任を負うということになります。
間借りと転貸の違い 無断で転貸された場合の判決の考え方
賃貸人に無断で、第三者に間借りや転貸をすると、トラブルが生じることが多いです。
賃貸している物件が、承諾をしていないのに、賃借人とは別の第三者が使用していることが判明した場合、賃貸人は無断転借人にどんな請求ができるのでしょうか？
民法では、無断転貸は禁止されています。
そのため賃貸人に無断で締結された転貸借契約は、そもそも無効であるといえます。
無断転貸借が無効であれば、賃貸人は、無効な契約で賃貸人の物件を使用していることを理由として、無断転借人に対して直接の請求ができるという判決を出すことができます。
また、民法第612条に違反のうえで結ばれた転貸借契約も無効なのではなく、転貸人と転借人との間の契約としては有効であると解されています判決されます。
つまり、賃貸人の承諾を取り付ける義務を負うというのが、最高裁の判決の考え方となります。
さらに民法により、賃借権の無断譲渡や賃借物の無断転貸が行われた場合は、賃貸人は、無断譲渡や無断転貸を行った賃借人との賃貸借契約を解除することが認められています。
まとめ
間借りや転貸は、民法でも禁止されているため、無断で行うとさまざまなトラブルが発生してしまいます。
賃料を得られるからと、安易に転貸や間借りをするのはしないようにしましょう。
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