目次
不動産投資では、「駅近」物件は鉄板ともいわれています。
「駅近」だと、住まいの条件がよいことはわかりますが、不動産投資の面から見るとどのようなメリットや魅力があるのでしょうか？
この記事では、駅近の物件に投資するメリットのほか、知っておきたいデメリットや不動産投資を失敗しないためのポイントも解説します。
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「駅近」の需要が高まっている！？
一般的な「不動産投資」は、不動産を保持することで得られるインカムゲインを目的としています。
不動産投資でのインカムゲインとは「家賃収入」であり、少額でも、定期的に安定した収入を得ることが投資するメリットです。
家賃収入を安定して得るためには入居者の確保がポイントですが、「駅近」物件の需要は高く、そのため不動産投資において鉄板とされてきました。
今後、人口が減少しても「駅近」なら資産価値は下がりにくいともいわれています。
従来の「駅近」の需要はワンルームを求める単身者などとされてきましたが、昨今は共働きも増え、家族層からの需要も高まっています。
安定した需要で資産性が高く、加えてターゲット層が広いことも大きなメリットですね。
「駅近」は空室リスクが低い
ローンを活用して、不動産投資の物件を購入している場合、家賃収入をローンの返済に充てます。
入居者がいなければ家賃収入もなくなりますが、毎月の支払いは続きます。
キャッシュフローが悪化したり、ローンの返済が滞ったりというような事態は回避したいですね。
とくに、マンションの1室だけを購入するワンルーム投資などでは、空室が収入ゼロにもつながります。
しかし、需要が高い「駅近」なら、空室リスクを回避しやすいのがメリットです。
単身の会社員や一人暮らしをはじめる人、物件によっては先述したファミリー層など、幅広いニーズがあり、入居者がみつかりやすいでしょう。
さらに、もしも空室になっても、次の入居者が決まりやすければ、ローンの自腹返済が長期化せずにすむのもメリットですね。
「駅近」は値下がりしにくく売却時にも有利
通常、不動産投資の目的はインカムゲインである家賃収入を得ることですが、将来的には売却や買い替えも視野にいれておくことが大切です。
入居者のニーズをおさえ、安定したインカムゲインを得られる「駅近」の物件は、売却時にも有利な価格になりやすいメリットがあります。
なぜなら、「駅近」物件の利便性は経年しても変わらず、資産価値を維持します。
経年して築古になっても値下がりしにくいのはメリットですね。
需要が高く資産性も高いので、有利な価格で早期売却しやすいのが強みです。
定期的に得るインカムゲインだけでなく、最終的には売却して得るキャピタルゲインの面からみてもメリットは大きいでしょう。
出口戦略を見据えた不動産投資としても、「駅近」は有望な物件といえそうですね。
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「駅近」に不動産投資するデメリットとは？解決法も紹介
競争が激しい場合がある
入居者のニーズをとらえる「駅近」物件は、人気です。
ほかの投資家たちも、条件のよいところに物件を持ちたいと考えるものです。
そのため、「駅近」には競合となる不動産投資用の物件が多く建てられることもデメリットとしてあります。
物件の購入を検討するときには、後から、周辺に競合の不動産投資向けの物件が建設される可能性も考えておきましょう。
不動産投資においては、需要と供給のバランスが大切です。
購入したエリアに、競合する物件が多く出れば、供給が増えたことにより競争が増し、入居者も分散します。
このようなデメリットの可能性に不安を抱くかもしれませんが、対策法もあります。
「差別化」を図ることが有用です。
たとえば、メリットが「駅近」だけでなく、共用部分も充実した住み心地のよい物件。
よりセキュリティが意識された仕様で、安心して長く住めそうな物件などです。
購入の際には、さまざまな視点で物件の魅力を確認しておくことが大切ですね。
相場よりも価格が高い
入居者にとって利便性や希少性などの魅力があり、メリットが多い「駅近」は、相場も高くなりやすい傾向があります。
物件の価格は、利回りに影響します。
表面利回りの計算は、「年間の家賃収入÷購入価格×100」です。
不動産投資のために購入した価格が高ければ、賃料にも反映しないと利回りが低くなってしまうデメリットがあります。
購入価格は、不動産投資の利益を左右する重要な要因のひとつといえますね。
どのくらいの金額で購入し、いくらで入居者に貸すのか、利回りをシミュレーションしてみるのも参考になるでしょう。
周辺環境について
「駅近」物件は、駅周辺の繁華街に対する不安や、電車の音や振動などが、デメリットと捉えられるケースもあります。
利便性のよいロケーションだからこそ、人が多く集まり、結果的に治安や騒音が不安要素になっている場合です。
一方で、駅前のスーパーや商業施設、飲食店への近さ、生活のしやすさが、入居者にとって決め手になることも珍しくありません。
周辺環境については、実際に下見にいって確かめると、不安が解消され、もしも問題があった場合にも回避ができますよ。
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メリットの多い「駅近」への不動産投資！失敗しないポイント
失敗しない不動産投資のために、おさえておきたいポイントをいくつかご紹介します。
バランスのとれた物件選び
駅から近いほど希少性が高まりますが、同時に価格も上がるため、利回りが低くなる可能性もあります。
入居者も駅から5分以内を希望する人ばかりでなく、10分以内が"静かでちょうどいい距離"とメリットに考える人たちも一定数います。
また、高級住宅地や臨海地域などは、「駅近」にこだわらずとも、高い資産価値や人気が見込めるでしょう。
「駅近」の条件だけでなく、資産価値や利回り、空室リスクなど、バランスのとれた判断が成功のポイントです。
近隣エリアも視野に入れてみる
狙った駅周辺のエリアが、ほかの投資家たちと競合し、結果、価格競争に陥るというケースがあります。
しかし、同じ市内であっても、主要駅から2駅離れただけで、競合が減って有利な展開ができるようになったという事例も少なくありません。
すこしエリアを広げて検討することも、チャンスやメリットにつながります。
開発の計画や人口の増加を把握する
現状の「駅近」という条件だけでなく、開発計画があるかにも着目してみてください。
たとえば大規模な再開発があれば、商業施設なども増えてエリアの価値があがり、将来的に不動産の価格があがる可能性もあります。
また、街が発展するにつれ、人口が増加していく点もポイントです。
需要が増えて、家賃による収益も増えていくメリットが見えてきます。
発展を見越した購入ができれば、売却も有利な展開が期待できますね。
リサーチも大切
不動産投資のポータルサイトも複数あります。
ポータルサイトに掲載されている価格は参考程度になってしまいますが、インターネットで物件の築年数と相場をチェックしていくだけでも自分のなかに過去データが蓄積されます。
見比べているうちに、どのような仕様の物件にニーズがあるのか、競争力が高いのかが把握できる目が養われ、分析もしやすくなるでしょう。
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まとめ
「駅近」物件への不動産投資について、メリットやデメリット、また失敗しないためのポイントを解説しました。
ぜひ失敗しないポイントなどを参考に、収益性などバランスのとれた物件を選んで、安定した不動産投資を成功させてください。
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