不動産投資をしようと考えた際に、中古投資物件を探してみたりしますよね。
中古投資物件の中には、販売図面の状態と書かれた項目で「賃貸中」や「オーナーチェンジ」と書かれたものがあります。
「オーナーチェンジ物件」という言葉を始めて聞いた方や聞いたことはあっても詳しくは知らないという方も多いと思います。
今回の記事では、そんな「オーナーチェンジ物件」についてお話していきます。
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「オーナーチェンジ物件」のメリットについて説明する前に、まずは「オーナーチェンジ物件」についてお話致します。
「オーナーチェンジ物件」とは、既に入居者が住んでいる状態の物件のことを言います。
その名の通り、オーナーだけが変わる物件です。
「オーナーチェンジ物件」の中でも分譲マンションの一室のみであったり、賃貸マンションやアパートの一棟丸ごとだったり、一戸建てや店舗など物件の規模や用途も様々です。
「オーナーチェンジ物件」の定義ですが、例えばマンションを一棟丸ごと購入する前提であるとすると、その中の一室でも入居者がいる場合は「オーナーチェンジ物件」となります。
逆にいえば、入居者がいない場合は「オーナーチェンジ物件」とはならないということです。
「オーナーチェンジ物件」のメリットとしてあげられるのは以下の点です。
既に入居者がいるので、その分の家賃収入が得られる
「オーナーチェンジ物件」の魅力は、なんといっても不動産購入した時点で既に家賃収入が約束されている点です。
通常であれば、いつ入居者が入るのか分からず入居者が来ない時期が長くなるほど不安になるものです。
その入居者が来るか来ないかという不安がないのが一番大きいでしょう。
修繕履歴などの過去の経営状況を確認できる
「オーナーチェンジ物件」は、条件が「既に入居者がいる」ということなのでもちろん全て中古物件となります。
中古物件ですので、過去どれだけの家賃でやってきたのか、空室期間がどの程度あったのか、管理費や修繕履歴などの条件が確認出来ます。
これらのデータがあるので、今後の見通しが立てやすいのが良い点です。
入居者がいるので収支計画を立てやすい
一般的に不動産投資をする際は、利回りの計算を行い、収益性を判断します。
ただし、不動産の場合この利回りの計算をするとき、空室だと実質利回りが計算できません。
その点、「オーナーチェンジ物件」は既に入居者がいて、家賃の金額も確定しているので利回りの計算が可能となります。
前のオーナーから運営ノウハウを聞ける
過去に物件を所有していたオーナーから話が聞けるというのは、過去にどのような入居者が住んでいて、今住んでいる入居者がどのような人物なのかなども聞けます。
どの入居者がどのような人物なのか、過去にどのようなクレームがあったのかを聞けるのは管理する際大きなアドバンテージになります。
不動産融資ローンの審査が通りやすい
「オーナーチェンジ物件」は、その特性上既に家賃収入が確定していて、尚且つ過去の空室状況も確認出来るので融資の審査を受ける際に必要な項目が揃いやすく、その分審査が通りやすくなります。
オーナーチェンジ物件の注意点について
良いところの多い「オーナーチェンジ物件」ですが、注意点もいくつか存在します。
注意すべき点の例として、以下の点があります。
現在の入居者がどの程度の期間入居しているのか
先ほどメリットで述べた利回りの計算に関する注意点です。
利回りの計算をする際、現在の入居者の家賃価格を前提に実質利回りの計算を行えますが、その時点で入居している方の入居期間が長い場合は、現在の家賃相場だけを参考にするのは危険です。
なぜなら、建物の老朽化が進むと家賃が下がっていくからです。
結果として現在の家賃と物件の価値にギャップが生まれ、入居者さんが退去する原因となりえます。
また、現在の入居者さんが退去したときに大きく利回りが下がってしまうのでこの点は注意しましょう。
そして、入居者の入居期間が長い場合はもう一つ確認することがあります。
その方の保証人有効期間がどうなっているのかという点です。
最近では保証会社と契約している方も多く、簡単に保証会社について調べたりもできますが、保証会社ではない個人の保証人を付けている場合などもあります。
個人の保証人を付けていて、長く入居者されている方だと、入居者更新ができていても保証人の更新ができていないケースもあり、トラブルの元になる可能性があります。
管理会社との契約状況がどうなっているのか
管理会社との契約は、オーナーが変わった時点で契約終了となる場合が多いです。
その場合はもちろん、ご自身で管理会社を探し契約する必要があります。
また、敷金を管理会社が管理している場合もあるのでその点も確認しなければなりません。
重要事項調査説明書や入居者の賃貸借契約書、設備の状況がどうなっているのか
これは自身で住む物件を探す際に言えることですが、購入する前には内覧するのが重要です。
しかし、「オーナーチェンジ物件」では既に入居者がいるので特定の部屋を内覧出来ないケースがあります。
なので、「オーナーチェンジ物件」では特に設備の修繕状況などの書類はしっかりと確認しましょう。
空室の状態がどのくらい続いているのか
先ほどメリットで融資を受けやすいといいましたが、空室の状態が続いている物件は逆に融資額が減額される恐れがあります。
その点も注意しながら物件を選びましょう。
不動産投資におけるオーナーチェンジ物件の事例
お次は「オーナーチェンジ物件」の事例紹介です。
事例1 賃貸借契約書を確認しなかったために損をした。
「オーナーチェンジ物件」の場合、稀に賃貸借契約書の内容が入居者有利に設定されていて入居者が出るタイミングのオーナーの負担が大きいというケースがあるようです。
こういうことが起こらないようにしっかりと確認しておきましょう。
事例2 長らく入居していた入居者が退去したとき家賃がかなり下がる。
例えば10年以上入居していた方が退去されると5000円以上家賃が下がることもあります。
利回りが高いから買ったのに…なんてことにならないように気を付けましょう。
事例3 保証人が更新されていなかった。
入居者の保証人が高齢だった場合、既に保証人がいないのに保証人の更新がされていなかったということもあります。
「入居者の保証人は個人ではなくて保証会社だから大丈夫！」と安心するのは危険です。
オーナーが変わると保証内容が引き継げない会社もあるので、保証会社であってもしっかりと確認しておきましょう。
事例4 物件の設備、蓋を開けてみたら…
注意点でも挙げた設備面の事例です。
「オーナーチェンジ物件」は、入居者が入っている部屋の確認ができないので、満室だった場合、それはそれで嬉しいのですが、内覧ができないので実際の部屋の状態や設備がどうなっているかが分かりません。
蓋をあけてみたらもうメーカーも取り扱っていない古い設備があったりして予想外の出費になることも…
まとめ
以上が「オーナーチェンジ物件」のメリットと注意点、そして実際にあった事例紹介でした。
メリットと注意点をしっかり確認していれば魅力的な「オーナーチェンジ物件」です。
これから中古物件で不動産投資をお考えの方は、こちらを参考にして「オーナーチェンジ物件」のご購入を検討してみてはいかがでしょうか？
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