賃貸物件を探す際、専有面積の記載で「壁芯面積」や「内法面積」という表記を目にしたことがありませんか？
どちらも専有面積がどのくらいの広さなのかを表すものですが、表記されている広さは少し異なるかと思います。
では壁芯面積と内法面積、それぞれどのような方法で算出しているのでしょうか？
この記事では壁芯面積と内法面積で算出される広さや、共有面積について見ていきます。
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弊社へのお問い合わせはこちら賃貸における専有面積の算出方法「壁芯面積」とはどんなもの？
まずは賃貸の専有面積を表す「壁芯面積」について見ていきましょう。
壁芯面積は「へきしん」または「かべしん」と読み、壁や柱を中心として中心点をそれぞれ結んで算出されます。
点と点を結んでできた形の広さを計算するイメージです。
結んだ線のことを中心線と呼ぶのですが、この中心線は基本的に壁のなかを通っています。
壁のなかの部分も含めて計算されるため、専有面積が少し広く感じられるのが特徴です。
部屋の図面を見るとどこが中心点なのかがわかるので、1度チェックしてみてください。
また表記に壁芯面積が用いられるのは、一般的に賃貸などの集合住宅です。
アパートやマンションといった集合住宅は区分所有建物と呼ばれ、公正競争規約における不動産表示により壁芯面積での表記が推奨されています。
なかでも新築の集合住宅は、壁芯面積を用いている物件がほとんどでしょう。
建物が完成する前に売り出しを開始するので、専有面積は壁芯面積でしか算出できないからです。
設計図面をはじめ、建築確認申請といった建築基準法に関係する書類の記入や申請も壁芯面積で実行され、マンション全体の広さとともに各住戸も中心点を使って算出されます。
専有面積（実際に利用できるスペース）が表記より狭くなるので、壁芯面積で記載されている場合は注意してください。
そもそも専有面積って？
そもそも専有面積とは、その部屋を借りている入居者のみが使える部分です。
リビングやダイニング、キッチンはもちろん、お風呂や収納スペース、トイレや洗面所も専有面積として含まれます。
賃貸を探す際、専有面積をもとに広さを把握し、引っ越し後の生活をイメージする方も多いのではないでしょうか？
表記によって「実際は少し狭くなる」「思っていたより広くなる」ということを念頭に置いておくといいですね。
壁芯面積の算出方法は？
賃貸の1番外側にある壁の中心線をつなぎ計算する
不動産会社が出している賃貸の広告もこの壁芯面積を用いて計算されているので、ぜひ覚えておきましょう。
賃貸における専有面積の算出方法「内法面積」とはどんなもの？
次に賃貸の専有面積を表す「内法面積」について見ていきます。
内法面積は壁や柱の内側を計ったものです。
「ないほう」または「うちのり」と読み、一般的に登記簿上でも内法面積が使用されます。
賃貸アパートや賃貸マンションの場合、壁芯面積を記載するのか内法面積を記載するのか、明確な決まりはありません。
一般的には内法面積が使われているので、実際の専有面積を知りたいときに役立ちますね。
内法面積は壁芯面積より内側を計っているので広さが狭くなりますが、具体的な生活スペースを図面上で把握できるのがメリットです。
家具の購入や配置、レイアウトの仕方が明確になるので引っ越しもしやすくなるでしょう。
また先ほど新築マンションには壁芯面積が用いられるとお話ししました、中古マンションの場合、内法面積で記載されることがあります。
中古マンションはあくまでも登記簿上の広さを表記するからです。
一戸建ては？
一戸建ての場合は新築中古問わず壁芯面積で算出されるのが一般的です。
床面積を意味し、建築確認や登記など手続きに関係するすべてのことが壁芯面積で実施されます。
内法面積の算出方法は？
壁の内側や天井や床などの仕上げ部分の内側
居住スペースとして使える部分が算出されます。
両者の差はどのくらい？
壁芯面積と内法面積、両者の差は壁の長さや厚さによって変わります。
一般的には5割程度の差があると言われ、内法面積の方が若干狭く感じるでしょう。
表記されている広さが違うため「虚偽記載では？」と思う方もいるかもしれませんが、どちらも正しい専有面積の表し方です。
もし詳しい面積を知りたい場合は、賃貸を管理する不動産会社に確認してみてください。
賃貸の専有面積は共有面積に含まれない？
賃貸における専有面積は、共有部分の共有面積を含んでいません。
そのため実際に内見にいくと、図面上の数字より広く感じることがあります。
共有面積は、以下の部分のことを表しますのでぜひ覚えておきましょう。
玄関ポーチ
独立感のある賃貸だと、玄関扉の前に玄関ポーチが設置されているかもしれません。
掃除用具や自転車を置くスペースとして活用でき、とても便利な設備です。
玄関の前にワンフロアあるので、セキュリティ面でも安心できます。
玄関の前にあるため専有面積だと思われがちですが、実は共有面積に含まれる部分です。
賃貸の場合玄関ポーチは一般的に家の外にあるため、共有部分として取り扱われます。
ただし基本的にはそこに住む入居者しか使用できません。
災害時などやむを得ない事態をのぞき、ほかの入居者の荷物が置かれたり勝手に侵入されたりはしないので大丈夫です。
玄関ポーチからはみ出すように荷物を置いたり、廊下を通る方の邪魔になったりしないよう気を付けてください。
ベランダやバルコニー
ベランダやバルコニーは自分の洗濯物や布団を干す場所なので、「専有面積じゃないの？」と思う方も多いかと思います。
たしかにほかの部屋に住んでいる入居者が、自分のベランダやバルコニーに入ってくるのは考えられないですよね。
その理由として、消防法が関係しているからです。
万が一火災や地震が発生した際、バルコニーやベランダなどの共有面積に当たる部分は避難経路として使用されます。
賃貸で災害が発生した際、避難経路になるのはバルコニーやベランダ、玄関ではないでしょうか？
部屋のなかにいる人を救助するときも、ベランダやバルコニーを使うことが多いでしょう。
そのため防災上の観点から、バルコニーやベランダは専有面積ではなく共有面積に含まれるスペースなのです。
とはいえ普段はそこの入居者しか原則使用できません。
ほかの入居者が洗濯物や布団を干したり、椅子やテーブルを置いたりすることはNGなので安心してください。
ロフト
ロフトは家のなかにあるため、寝たり収納スペースとして使ったり、入居者のみが使える専有面積に思えます。
しかし天井高が1.4メートル以下、専有面積の半分以下の面積を占めるスペースは、部屋として認められず屋根裏収納などとして扱われます。
そのためロフトは共有面積に含まれるのです。
ロフトは専有面積とは別に表記されるので、「内見にいったら広く感じた」というメリットもあるので、図面上だけで狭いとは言い切れません。
またロフトがある賃貸は、一般的に「専有面積＋ロフトあり」「専有面積〇〇平方メートル、ロフト〇〇平方メートル」という風に、ほかの部屋とわけて表記されます。
まとめ
この記事では賃貸の専有面積をテーマに、それぞれの算出方法や共有面積として取り扱われる部分をお伝えしました。
表記によって、実際に使えるスペースに誤差が生じることをおわかりいただけたかと思います。
具体的な広さは図面だけではわかりにくいので、可能な限り内見し、具体的な広さを把握することをおすすめします。
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