賃貸物件を探していると、築古物件や築浅物件というのをよく耳にしますが、築年数による明確な定義があるのでしょうか。
部屋の状態や設備などを優先し、新築や築年数が浅い物件に憧れる方は少なくありません。
そこで今回は、賃貸物件における築古と築浅の築年数の目安や、構造別の耐用年数の違いについてご紹介します。
これから、お部屋探しを検討している方はぜひ参考にしてください。
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弊社へのお問い合わせはこちら築古賃貸物件における築年数の目安やメリットとは
不動産業界では、築浅物件や築古物件という呼び方を習慣的に使っていますが、「築年数何年」という明確な定義があるわけではありません。
そのため、不動産会社によって認識が異なる場合があります。
しかし、「築古物件」というと、一般的に築30年以上経過した物件を指すことが多いです。
築30年以上と聞くと、建物の老朽化や傷、汚れなどのデメリットのほうが気になるかもしれませんが、築古物件ならではのメリットも存在します。
家賃が安い
築古物件最大のメリットは、家賃が安いことが挙げられます。
築浅や新築に比べると、比較的安く設定されていることが多いです。
また、空室がある場合は家賃を値下げしている可能性もあるため、時期によってはお得に入居することができるかもしれません。
リノベーション後の物件
築30年以上ともなると、老朽化が進むにつれ入居者が現れなくなる可能性があります。
その場合は、リフォームやリノベーションがおこなわれることもあります。
しかし、築30年というのは変わらないため、リーズナブルな価格で新築同様の物件に住むことが可能です。
コストパフォーマンスが良い
家賃が安いため、敷金礼金などの初期費用も抑えることができます。
まとまった初期費用を抑えられるのは、大きなメリットと言えるでしょう。
しかし、価格だけで判断するのではなく、築古物件だからこそ抑えておきたいポイントをご紹介します。
建物の外装
築年数がたつにつれ、もっとも劣化しやすいのが屋根や外壁などの外装です。
10〜20年間隔での定期的な塗装や、リフォームが必要になります。
定期的なリフォームが施工されていない場合の外観は、古く汚れなども目立つでしょう。
しかし、内装はきれいにリフォームされている可能性もあるため、総合的に見て判断しなければなりません。
とくに、雨漏りなどが起こってないかは重点的にチェックしておきましょう。
水回り
経年劣化が起こるのは室内の設備も同様であり、そのなかでも水回りは使用頻度が高いため、とくに劣化が進みやすい箇所です。
しかし、水回りの取り換えは築30年前後が目安とされているため、築古物件ではリフォームされている可能性も高いと考えられます。
築古物件を検討している方は、リフォームの有無も確認しておくと良いでしょう。
床の強度
築年数がある程度経過すると、木材に隙間が生じ、床は軋んできます。
そうなると、軋んだ箇所を歩くたびに、ギシギシと音が響くため騒音トラブルが起こる可能性もあります。
築古物件を見学の際は、床もきちんとチェックしておきましょう。
築浅賃貸物件における築年数の目安やメリットとは
築浅物件にも、築年数何年という明確な定義はなく、不動産会社によって1年や3年、長い場合は10年などと基準はさまざまです。
一般的には「築浅物件」というと、築5年以内の物件を指すことが多いです。
また、「新築物件」は築年数が1年未満かつ未入居、未使用であることが条件となり、これに当てはまらない場合は中古となり、築浅物件として表記されます。
しかし、築浅に新築は含まれていないため注意が必要です。
ここでは、築浅物件のメリットと注意点についてご紹介します。
室内も室外もきれい
近年は住宅の資材も進化し、建物の外壁や内装ともに劣化スピードが遅くなっています。
そのため、築年数が5年以内の築浅物件では、劣化もほとんどなく室内も室外も比較的状態が良いでしょう。
一方、築浅であっても前の入居者の使い方によっては、劣化が進んでいる物件もあります。
そのため、築年数が浅ければ、すべてが良い状態であるとは限らないため注意が必要です。
設備が充実している
建物自体が比較的新しいため、追い焚き機能や浴室乾燥機、モニター付きのインターホンなどの最新の設備がついていることが多いです。
さらに最近では、セキュリティ面を重視し、オートロック機能が付いた物件もあります。
しかし、設備の充実性は部屋の大きさや家賃、間取りによっても異なるため、すべてに備わっているわけではありません。
物件を見学する際は、設備面も意識してみると良いでしょう。
新築に比べ家賃が安い
家賃相場は、基本的に築年数が経過するにつれ、少しずつ下がってきます。
一度でも入居していると築浅物件となるため、新築よりも家賃が安い傾向にあります。
建物の質自体には大きな差はないため、築年数を条件としている場合は、お得な物件と言えるでしょう。
注意点
築年数は建物の経過年数を表すものであり、設備や部屋の状態やきれいさを示すものではありません。
築年数が経過している物件は、その分劣化が進んでしまいますが、リフォームやリノベーションがおこなわれるなど、管理状態によっては良い状態が維持された物件もあります。
そのため、年数だけで判断するのではなく、実際に見学し自分の目で確かめることがもっとも重要なことなのです。
賃貸物件における築年数・建築構造別の耐用年数の違い
建物には、すべて「耐用年数」が決められています。
そして耐用年数が建物の寿命を表すものではありません。
耐用年数とは
耐用年数とは、建物や機械などの固定資産を使用できる期間を指し、その年数は法律によって定められています。
資産価値がなくなる期間を示しており、決算書に「減価償却費」を計上するために必要となります。
減価償却費とは、耐用年数をもとに毎年経費として少しずつ処理することです。
たとえば、耐用年数が5年だった場合は、5年間減価償却費を計上していきます。
そのため、同じ資産額でも耐用年数が短い場合は毎年の減価償却費が多くなり、長い場合は少なくなるのです。
また、建築構造により耐用年数が異なることもあるため注意が必要です。
構造別耐用年数
アパートは木造やプレハブ造、軽量鉄骨造などで建築されることが多く、マンションでは鉄骨造や鉄筋コンクリート造、鉄骨鉄筋コンクリート造などで建築されています。
たとえば、木造の耐用年数は22年、軽量鉄骨造だと19年、鉄筋コンクリート造と鉄骨鉄筋コンクリート造では47年と定められています。
アパートとマンションを比べると、マンションのほうが耐用年数が長いことが多いです。
耐用年数を超えた場合
耐用年数を超えると、建物の価値はほとんどありません。
しかし、建物の寿命ではないため、きちんとメンテナンスをおこなうことで寿命を延ばすことも可能となります。
たとえば、老朽化が進んだ物件の場合、修繕費がかかる一方、家賃収入は減少し入居率は低くなりがちです。
そこで、リフォームをおこなうことにより、経年劣化した部分が修繕されるため、その後の修繕費用はかかりにくく、入居者を確保することができます。
まとめ
築古物件は築30年以上の物件を指すことが多く、比較的家賃が安いためコストパフォーマンスも良く、リノベーションが施されている物件もあります。
一方、築浅物件は築5年以内の物件を指すことが多く、室内外がきれいで設備も充実している物件も多いのが特徴です。
耐用年数は寿命とは関係なく、構造によって異なるため注意が必要です。
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