賃貸管理のオーナー自主管理とは？不動産会社に委託しない管理方法を解説
はじめに
賃貸経営を行うオーナーにとって、「物件管理を不動産会社に任せるか」「自分で行うか」は大きな判断ポイントです。最近ではコスト削減や自由な経営を求めて、自主管理を選ぶオーナーも増えています。
この記事では「オーナー自主管理」とは何か、そのメリット・デメリット、注意点などをわかりやすく解説します。
オーナー自主管理とは？
オーナー自主管理とは、賃貸物件の管理業務を不動産会社に委託せず、オーナー自身で行う管理方法のことです。
一般的な管理会社委託では、入居者募集・契約手続き・家賃回収・クレーム対応・退去時精算などを代行しますが、自主管理ではそれらをすべて自分で行います。
自主管理の主な業務内容
オーナーが自主管理を選ぶ場合、以下のような業務を自身で対応します。
入居者募集（広告掲載・内見対応など）
賃貸契約書の作成・更新手続き
家賃の集金・未払い時の催促
入居者からのトラブル・修繕対応
退去時の立ち会い・原状回復の精算
建物・設備の維持管理
これらの作業をすべてこなす必要があるため、時間と手間がかかるのが特徴です。
オーナー自主管理のメリット
1. 管理委託費がかからない
管理会社に支払う月額管理料（家賃の3〜5％程度）を削減できるため、収益性が高まります。
2. 入居者との距離が近くなる
入居者と直接やり取りできるため、信頼関係を築きやすく、長期入居につながるケースもあります。
3. 経営判断をすべて自分で行える
家賃設定や修繕方針などを自由に決定できるため、柔軟な運営が可能です。
オーナー自主管理のデメリット
1. トラブル対応がすべて自己責任
夜間の水漏れ、騒音トラブル、家賃滞納など、緊急対応もオーナーが行う必要があります。
2. 法的知識・契約知識が必要
賃貸借契約書や敷金精算、原状回復など、法律知識がないとトラブルに発展するリスクがあります。
3. 手間と時間がかかる
仕事をしているオーナーや複数物件を所有している場合、自主管理は大きな負担となることもあります。
自主管理が向いているオーナーとは？
管理物件が1〜2件程度の少数である
入居者対応に時間を割ける
法律や契約内容に詳しい
コスト削減を重視している
一方、物件数が多い、遠方に住んでいる、仕事で多忙なオーナーは管理会社へ委託する方が安心です。
管理会社委託との併用も可能
最近では、**「一部だけ管理会社に任せる」**というハイブリッド型の管理も増えています。
例えば、家賃回収や夜間対応のみを委託し、募集や修繕は自分で行うなど、柔軟に分担することも可能です。
まとめ
オーナー自主管理はコスト削減や自由な運営ができる一方、トラブル対応や法律知識が求められるなど、負担も大きい管理方法です。
自身の状況や物件の規模に合わせて、「自主管理」と「委託管理」どちらが最適かを見極めることが大切です。
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