相続した賃貸マンション・アパートはどうする？オーナーが最初に確認すべきこと

賃貸マンションやアパートを相続したものの、

「何から始めればいいのかわからない」
「今のまま経営を続けるべき？」
「売却した方がいいの？」

と悩む方は少なくありません。

賃貸経営は、住まいを所有するのとは異なり、入居者対応や建物管理、税金などさまざまな責任が伴います。そのため、相続した直後に慌てて判断するのではなく、まず現状を正しく把握することが重要です。

この記事では、相続した賃貸マンション・アパートのオーナーが最初に確認すべきポイントをわかりやすく解説します。

■まずは「相続した建物の現状」を把握しよう

相続した賃貸物件で最初に行うべきことは、資産の現状確認です。

建物や土地の状況がわからないままでは、今後の判断ができません。

まず確認したい項目は以下のとおりです。

・所在地・土地面積・建物面積

基本情報を確認しましょう。

登記簿謄本（登記事項証明書）や固定資産税納税通知書で確認できます。

・築年数

築年数によって今後必要になる修繕費や設備交換の時期が変わります。

例えば、

• 築10〜15年
• 築20〜30年
• 築30年以上
• 
  

では、将来的な維持費も大きく異なります。

・建物の構造

建物が

• 木造
• 軽量鉄骨
• 重量鉄骨
• RC（鉄筋コンクリート）
• 
  

なのかによって耐久性や修繕計画が変わります。

■現在の入居状況を確認する

収

益物件では入居状況が最も重要です。

確認したいポイントは

・何部屋中何部屋が入居中か

10戸中9戸入居

であれば稼働率90％です。

一方、

10戸中5戸しか入居していなければ、収益改善が必要になる可能性があります。

・家賃はいくらか

各部屋の家賃を確認しましょう。

長年住んでいる入居者は、現在の相場より安い家賃で契約していることもあります。

逆に、新築当時の高い家賃設定のまま空室が続いているケースもあります。

・滞納者はいないか

家賃滞納があるかどうかも重要です。

滞納者がいる場合は、

• 保証会社
• 連帯保証人
• 管理会社
• 
  

などの状況も確認しましょう。

■管理会社との契約内容を確認する

相続した物件には管理会社が入っているケースが多くあります。

まずは契約内容を確認しましょう。

・管理委託契約

契約期間

解約条件

管理内容

管理手数料

などを確認します。

・どこまで管理してくれるのか

管理会社によって内容は異なります。

例えば

• 入居者募集
• 家賃回収
• クレーム対応
• 建物点検
• 退去立会い
• 原状回復工事
• 
  

まで対応している会社もあります。

■ローンが残っていないか確認する

意外と見落とされるのが借入金です。

相続した建物にローンが残っている場合があります。

確認したいのは

• 借入残高
• 金利
• 毎月返済額
• 完済時期
• 
  

です。

家賃収入だけで返済できているのかも確認しましょう。

■修繕履歴を確認する

建物は年数とともに劣化します。

修繕履歴が残っていれば、今後必要になる工事も予測できます。

・確認したい工事

• 外壁塗装
• 屋上防水
• 給水設備
• 排水設備
• エレベーター
• 消防設備
• 共用部照明
• インターホン
• 
  

特に築20年以上では、大規模修繕の履歴は重要になります。

■入居者との契約内容を確認する

賃貸借契約書も必ず確認しましょう。

・普通借家契約か

一般的な契約です。

更新を前提としています。

・定期借家契約か

契約期間満了で終了する契約です。

更新はありません。

今後の建替えや売却にも影響するため確認が必要です。

■火災保険・施設賠償責任保険を確認する

建物には保険がかけられているケースがほとんどです。

確認したい内容は

• 保険会社
• 保険期間
• 補償内容
• 更新時期
• 
  

です。

万が一の事故や自然災害への備えとして重要です。

■固定資産税・都市計画税を確認する

賃貸経営では毎年税金がかかります。

代表的なのは

• 固定資産税
• 都市計画税
• 
  

です。

年間いくら支払っているか確認しましょう。

これらは収益計算にも大きく影響します。

■年間収支を把握する

家賃収入だけ見ても、本当の利益はわかりません。

収支表を確認しましょう。

・収入

• 駐車場
• 共益費

・支出

• 管理費
• 修繕費
• 固定資産税
• 火災保険
• 共用部電気代
• 清掃費
• ローン返済
• 
  

利益がどの程度残るのかを確認することが大切です。

■建物の資産価値を知る

相続したからといって、必ず所有し続ける必要はありません。

現在の資産価値を知ることも重要です。

査定を依頼すると

• 売却価格
• 賃貸需要
• 周辺相場
• 今後の見込み
• 
  

などが把握できます。

売却するか保有するかを判断する材料になります。

■今後の選択肢を整理する

相続した賃貸物件には大きく分けて4つの選択肢があります。

・そのまま賃貸経営を続ける

現在の収益性が高く、今後も需要が見込める場合は継続が選択肢になります。

特に福岡市内では人口増加が続くエリアもあり、安定した需要が期待できる地域があります。

・管理会社を変更する

管理内容に不満がある場合は変更も可能です。

例えば

• 空室期間が長い
• 報告が少ない
• 修繕費が高い
• 
  

などの場合は見直す価値があります。

・リフォームして価値を高める

設備更新やリフォームによって家賃アップや空室改善につながることがあります。

例えば

• 無料インターネット導入
• 宅配ボックス設置
• オートロック追加
• 水回り交換
• 
  

などが人気です。

・売却する

遠方に住んでいて管理が難しい場合や、

今後大規模修繕が必要になる場合には売却も有力な選択肢です。

築年数だけで判断せず、立地や収益性も含めて検討しましょう。

■相続後によくある失敗例

・資料を処分してしまう

契約書や修繕履歴は非常に重要です。

すぐに捨てず保管しましょう。

・家賃相場を確認しない

周辺相場より高すぎても安すぎても損をする可能性があります。

定期的な見直しが必要です。

・修繕を先延ばしにする

建物の劣化を放置すると修繕費が大きく膨らむ場合があります。

早めの対応が結果的に費用を抑えることも少なくありません。

・収支を確認せずに保有する

「家賃が入っているから大丈夫」と考えていると、実際には利益がほとんど残っていないケースもあります。

収益性を数字で把握することが大切です。

■福岡で賃貸経営を続ける際のポイント

福岡市は人口増加が続く都市として知られていますが、すべてのエリアで同じように賃貸需要があるわけではありません。

駅からの距離、築年数、設備、周辺環境などによって空室率や家賃相場は大きく変わります。

また、新築物件の供給が多いエリアでは、築年数が経過した物件との差別化も重要です。

無料インターネットや宅配ボックス、防犯設備など、現在の入居者ニーズに合わせた設備投資を検討することで、競争力を維持しやすくなります。

相続した物件は「親の時代の経営方法」をそのまま引き継ぐのではなく、現在の市場環境に合わせて見直すことが、長期的な安定経営につながります。

■まとめ

賃貸マンションやアパートを相続した際は、すぐに売却や管理会社変更を決める必要はありません。

まずは、

• 建物の状態
• 入居状況
• 家賃
• 管理契約
• 修繕履歴
• ローン残高
• 保険
• 税金
• 年間収支
• 現在の資産価値
• 
  

を整理することが大切です。

現状を正しく把握することで、「そのまま経営を続ける」「リフォームする」「管理方法を見直す」「売却する」といった選択肢を冷静に比較できます。

相続した賃貸物件は大切な資産です。焦って判断するのではなく、情報を整理し、将来を見据えた選択を行いましょう。

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