賃貸管理を自主管理から管理会社へ切り替えるメリット・デメリットを徹底解説
賃貸管理を自主管理から管理会社へ切り替えるメリット・デメリットを徹底解説
賃貸マンションやアパートを所有しているオーナーの中には、「管理会社に任せず自分で管理している」という方も少なくありません。
家賃の回収や入居者対応、建物の点検などを自ら行うことで管理費を節約できる反面、年数が経つにつれて負担が大きくなり、「そろそろ管理会社へ任せようかな」と考えるケースも増えています。
実際に、
- 自主管理のままで問題ないの？
- 管理会社へ切り替えるメリットは？
- 管理費を払う価値はある？
- デメリットも知っておきたい
このような疑問を持つオーナーは多いでしょう。
今回は、自主管理と管理会社への委託管理の違い、それぞれのメリット・デメリット、切り替えを検討すべきタイミングまでわかりやすく解説します。
自主管理とは？
自主管理とは、オーナー自身が賃貸物件の管理業務を行う方法です。
管理会社へ委託せず、自分で対応するため管理委託料は発生しません。
一般的には次のような業務を行います。
・家賃の集金・入金確認
毎月の家賃が振り込まれているか確認し、未納があれば督促を行います。
・入居者対応
設備故障や騒音、トラブルなどの問い合わせ対応を行います。
・退去立会い
退去時の室内確認や原状回復工事の手配もオーナーが行います。
・募集活動
空室になれば不動産会社へ依頼したり、自ら募集活動を行います。
・建物管理
共用部清掃や設備点検、修繕の手配なども含まれます。
物件数が少ない場合は対応できるケースもありますが、業務は想像以上に幅広くなります。
自主管理のメリット
管理費がかからない
最大のメリットは管理委託料を節約できることです。
一般的な管理会社では家賃の3～8％程度が管理料となるため、この費用を削減できます。
例えば家賃50万円の物件なら、
管理料5％の場合
年間約30万円
の節約になります。
入居者と直接やり取りできる
入居者の声を直接聞けるため、
- 設備改善
- リフォーム
- 建物管理
に反映しやすいメリットがあります。
判断が早い
管理会社を介さないため、
- 修理
- 募集条件変更
- 家賃設定
などを即決できます。
自分の管理方針を反映できる
管理会社ごとのルールに左右されず、
「この業者へ依頼したい」
「この修繕方法にしたい」
など自由度が高くなります。
自主管理のデメリット
24時間対応が必要になる
入居者トラブルは昼間だけとは限りません。
例えば、
- 夜中の水漏れ
- 給湯器故障
- 鍵紛失
- 漏水事故
などは休日や深夜でも連絡が来る可能性があります。
精神的な負担は決して小さくありません。
家賃滞納への対応
滞納が発生すると、
- 督促
- 保証会社との連携
- 法的手続き
など専門知識が必要になります。
感情的になってしまうと、トラブルへ発展するケースもあります。
入居者とのトラブル対応
騒音やゴミ出し、ペット問題などは非常にデリケートです。
オーナー自身が対応すると、
「直接言われた」
「言い方がきつかった」
など、人間関係のトラブルへ発展することもあります。
空室募集が弱くなる
管理会社は多数の仲介会社と日頃から情報共有しています。
自主管理では募集力が弱くなり、
空室期間が長引くケースもあります。
法改正への対応
賃貸住宅では近年、
- 民法改正
- 個人情報保護
- インボイス制度
- 消防法
- 建築基準法
など様々な制度変更があります。
これらを継続して把握することは簡単ではありません。
管理会社へ委託するメリット
入居者対応を任せられる
もっとも大きなメリットです。
設備故障やクレームなどの窓口が管理会社になるため、
オーナーの負担は大幅に減ります。
本業が忙しい方や遠方に住んでいる方には特に大きなメリットです。
家賃管理がスムーズ
毎月、
- 入金確認
- 滞納督促
- 保証会社対応
まで行ってくれるケースが多くあります。
安定した賃貸経営につながります。
入居率向上が期待できる
管理会社は、
- 写真撮影
- ネット掲載
- 仲介会社への営業
- 募集条件提案
など募集ノウハウを持っています。
空室対策の提案を受けられることもあります。
建物管理の質が向上
定期巡回や点検を実施し、
- 共用部
- ゴミ置場
- 駐車場
- 外構
などを良好な状態で維持しやすくなります。
建物の資産価値維持にもつながります。
トラブル対応に慣れている
管理会社は日々多くの案件を対応しています。
そのため、
- 騒音
- 滞納
- 契約違反
- 原状回復
などにも適切な対応が期待できます。
管理会社へ委託するデメリット
管理委託料が発生する
当然ですが管理費用がかかります。
家賃収入が少ない物件では負担に感じる場合もあります。
ただし、
空室期間短縮やトラブル減少によって結果的に収益改善につながるケースも少なくありません。
管理会社によって品質が異なる
すべての管理会社が同じサービスではありません。
対応スピードや提案力には差があります。
管理会社選びは非常に重要です。
オーナーの希望が反映されにくい場合もある
管理会社を介するため、
すべてを即決できるわけではありません。
ただし重要事項は必ずオーナー判断となるため、大きな問題になるケースは多くありません。
管理会社へ切り替えるべきタイミング
以下に当てはまる場合は、一度管理会社への委託を検討する価値があります。
・仕事が忙しくなった
副業や本業が忙しくなり、
入居者対応が難しくなった。
・遠方へ引っ越した
物件まで片道数時間かかるようになると、
緊急対応が困難になります。
・所有物件が増えた
1棟、2棟と増えるにつれ、
管理業務は一気に増加します。
・高齢になってきた
建物管理や現地確認が負担になり始めたタイミングも切り替え時です。
・空室が増えてきた
募集方法を見直すことで、
入居率改善につながるケースもあります。
管理会社へ切り替える流れ
切り替え自体はそれほど難しくありません。
一般的には、
①現在の管理状況を整理
↓
②新しい管理会社へ相談
↓
③管理内容・費用を確認
↓
④現在の管理契約を終了
↓
⑤入居者へ管理会社変更を通知
↓
⑥管理開始
という流れになります。
契約内容によっては解約予告期間があるため、事前確認が必要です。
管理会社選びで確認したいポイント
管理会社を比較する際は、管理料だけではなく次の点も確認しましょう。
・24時間対応の有無
夜間や休日の対応体制は非常に重要です。
・空室対策
募集力や広告掲載方法、仲介会社との連携なども確認しましょう。
・管理実績
地域での管理戸数や実績は安心材料になります。
・報告体制
定期報告や修繕提案などがあるかも確認しておきましょう。
・担当者との相性
長期間付き合うことになるため、相談しやすさや対応の丁寧さも重要です。
管理料だけで判断しないことが大切
「管理料が安いから」という理由だけで管理会社を選ぶのはおすすめできません。
例えば、
- 空室が長引く
- 入居者対応が遅い
- 修繕提案がない
などが続けば、結果として収益が悪化する可能性があります。
一方で、適切な管理によって空室期間が短くなったり、入居者満足度が向上したりすれば、管理料以上の価値が生まれることもあります。
大切なのは、費用だけではなく「どのようなサービスを受けられるか」という視点で比較することです。
まとめ
自主管理は管理費を節約できる一方で、家賃管理や設備対応、入居者トラブルなど、オーナー自身が多くの業務を担う必要があります。
物件数が少なく時間に余裕がある場合は自主管理でも問題ないケースがありますが、所有物件の増加や本業の忙しさ、遠方への転居などにより負担が大きくなることも少なくありません。
管理会社へ委託すると管理費は発生しますが、日々の対応や募集活動、トラブル対応などを専門家へ任せられるため、賃貸経営の安定につながる可能性があります。
これから長く賃貸経営を続けるためにも、自主管理と委託管理それぞれの特徴を理解し、自分の状況に合った管理方法を選ぶことが大切です。
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