連帯保証人と保証人の違いとは？賃貸契約で知っておきたい責任・保証会社・極度額を解説

賃貸マンションやアパートを借りる際、「連帯保証人が必要です」「保証会社への加入が必須です」といった説明を受けることがあります。

初めて一人暮らしをする方や、福岡への転勤・進学を機にお部屋探しをする方にとって、保証人に関する制度は少しわかりにくいものです。

「保証人と連帯保証人は何が違うの？」「保証会社に入れば保証人は不要？」「親が年金生活でも連帯保証人になれる？」などの疑問もあるでしょう。

この記事では、保証人と連帯保証人の法律上の違い、家賃保証会社の仕組み、2020年の民法改正、保証人がいない場合の対処法まで、具体例を交えてわかりやすく解説します。

保証人とは？基本的な仕組み

保証人の役割

保証人とは、借主が家賃などの支払いをしないときに、保証契約で定められた範囲で代わりに支払う責任を負う人です。例えば家賃8万円を2か月滞納すれば、未払い家賃は16万円です。貸主は借主に支払いを求め、保証人にも保証債務の履行を求めることがあります。ただし、通常の保証人と連帯保証人では、請求を受けた際に使える権利が異なります。

通常の保証人が持つ権利

通常の保証人には「催告の抗弁権」と「検索の抗弁権」があります。催告の抗弁権は、原則としてまず借主本人に請求するよう求める権利です。検索の抗弁権は、借主に財産があり、そこからの強制執行が容易であることを証明した場合に、まず借主の財産から回収するよう求める権利です。例外もあるため、必ず請求を拒めるわけではありません。

連帯保証人とは？通常の保証人との違い

連帯保証人の責任

連帯保証人は、借主と連帯して保証債務を負います。通常の保証人に認められる催告の抗弁権と検索の抗弁権がないため、貸主は借主への請求や財産調査を先に行わず、連帯保証人に直接請求することができます。例えば家賃9万円を3か月滞納した場合、契約で保証対象となっていれば27万円の支払いを求められる可能性があります。

身元保証とは違う

連帯保証人になることは、単に借主の人物像を保証したり、連絡先として名前を貸したりすることではありません。金銭的な負担を伴う法律上の契約です。一方、連帯保証人が借主そのものになるわけでもありません。責任の対象は保証契約に含まれる債務であり、個人の根保証では極度額という上限も重要です。

保証人・連帯保証人・緊急連絡先を比較

それぞれの役割

通常の保証人も連帯保証人も、保証契約に基づく支払い義務を負います。しかし通常の保証人には一定の抗弁権があり、連帯保証人にはありません。緊急連絡先は、借主と連絡が取れない場合や事故・災害時などに連絡を受けるための登録先であり、緊急連絡先として登録しただけで家賃の保証義務が生じるものではありません。

契約書の名称を確認

書類の署名欄に「緊急連絡先」とあるのか「連帯保証人」とあるのかを必ず確認しましょう。連帯保証人の欄に署名する場合は、家賃だけでなく損害賠償金などが保証対象となることがあります。口頭で「形式だけ」と説明されても、契約書の内容を優先して慎重に判断する必要があります。

賃貸契約で連帯保証人を求められる理由

貸主側のリスク対策

賃貸住宅の貸主にとって、家賃は建物の維持管理や修繕、借入金の返済などに充てる大切な収入です。滞納が続くと経営に影響するため、連帯保証人や家賃保証会社を利用して未払いリスクに備えることがあります。もっとも、保証人がいれば必ず回収できるわけではなく、保証人自身の支払い能力も関係します。

必要条件は物件ごとに異なる

学生や就職直後の方に親族の連帯保証人を求める物件もあれば、安定収入がある会社員にも保証会社への加入を必須とする物件があります。これは貸主や管理会社、保証会社の審査方針によるもので、連帯保証人が必要だからといって、その人の信用が低いと決まるわけではありません。

家賃保証会社との違い

保証会社の仕組み

家賃保証会社は、借主が家賃を滞納したとき、保証契約の範囲内で貸主に立替払いなどを行う会社です。借主は審査を受け、初回保証料や更新保証料などを支払います。親族に連帯保証人を頼めない方でも、保証会社の審査に通れば契約できる物件があります。ただし、保証会社の利用と連帯保証人の設定を両方求められるケースもあります。

保証料の具体例

家賃8万円、共益費5,000円で月額総賃料が8万5,000円、初回保証料が総賃料の50％なら、初回保証料は4万2,500円です。これはあくまで計算例であり、保証料率、月額保証料、年間更新料は会社やプランによって異なります。見積書では家賃以外の初期費用も確認しましょう。

立替払いは免除ではない

保証会社が貸主へ滞納家賃を支払っても、借主の支払い義務がなくなるわけではありません。保証会社から借主へ立替金の返還を求められるのが一般的です。保証会社は無料で家賃を肩代わりする制度ではなく、家賃滞納が続けば契約解除などの問題にもつながり得ます。

2020年民法改正と極度額

極度額とは

2020年4月1日施行の改正民法では、個人が賃貸借契約の根保証人になる場合、極度額を定める必要があります。根保証とは、将来発生する家賃滞納や原状回復に関する債務など、不特定の債務を一定の範囲で保証する契約です。極度額は保証人が責任を負う上限金額で、個人根保証契約では書面などで定めなければ保証契約の効力が生じません。

家賃の何か月分と決まっている？

極度額について、法律が一律に「家賃の12か月分」などと定めているわけではありません。例えば極度額が80万円なら、保証契約に基づく負担は原則としてその範囲に制限されます。契約書に金額が明記されているか、何が保証対象なのかを確認しましょう。

古い契約と更新時の注意

2020年4月1日より前の保証契約には原則として改正前のルールが適用されます。ただし、更新の際に新たな保証契約を締結したかどうかなどで判断が変わる場合があります。長年同じ賃貸住宅に住んでいる場合も、契約書と更新書類を確認することが大切です。

連帯保証人は何を支払うのか

保証対象になり得る費用

契約内容によって、未払い家賃、共益費、遅延損害金、借主の故意・過失による損傷の原状回復費用、契約違反による損害賠償金などが対象になる場合があります。ただし、すべての修繕費が借主負担となるわけではありません。通常の使用による損耗や経年劣化は原則として貸主の負担であり、保証人に当然請求できるものではありません。

立て替えたお金は戻る？

連帯保証人が借主の代わりに支払った場合、一定の条件のもとで借主本人に返還を求める「求償権」が認められます。しかし借主に資力がなければ実際の回収は難しいことがあります。保証人を引き受ける際は、支払ったお金が必ず戻るとは考えない方がよいでしょう。

連帯保証人になれる人の条件

親族以外でもよい？

法律上、賃貸借契約の連帯保証人を必ず親族に限定する一般的な規定はありません。ただし貸主や管理会社が親族であること、国内居住、安定した収入などを審査条件としている場合があります。友人や知人でも認められるとは限りません。

年金生活の親は？

年金受給者であることだけで、法律上連帯保証人になれなくなるわけではありません。ただし収入額や年齢などをもとに、貸主や管理会社が個別に判断する場合があります。保証人候補が決まったら、申し込み前に条件を確認すると手続きを進めやすくなります。

連帯保証人がいないときの対処法

保証人不要物件を探す

福岡市の博多区、中央区、東区、南区などでも、保証会社への加入を条件に連帯保証人不要で申し込める物件があります。「保証人不要」と表示されていても保証会社の審査や緊急連絡先の登録が必要なことがあるため、募集条件を細かく確認しましょう。

審査に必要な書類

保証会社の審査では、本人確認書類、勤務先、年収、雇用形態、緊急連絡先などの情報が求められます。就職予定者や転職直後の方、個人事業主の方は追加資料が必要になることもあります。ある保証会社で審査に通らなくても、別の保証会社を利用できる物件で申し込める場合がありますが、審査通過が保証されるわけではありません。

保証人が死亡・変更した場合

死亡時の扱い

2020年4月1日以降の個人根保証契約では、保証人が死亡すると原則としてその時点で保証する債務の元本が確定します。死亡前に発生した保証対象債務については相続が問題になることがあります。保証人の死亡によって賃貸借契約が自動的に終了するわけではありません。

途中で辞めたり変更したりできる？

連帯保証人が一方的に「今日から辞めます」と通知するだけで、当然に保証責任から外れるわけではありません。変更や解除には貸主との合意などが必要となるのが一般的です。別の保証人を立てるか、保証会社へ切り替えられるかなど、契約内容を確認して相談することになります。

福岡でお部屋探しをするときの確認事項

初期費用を総額で比較

物件探しでは家賃や敷金・礼金だけでなく、初回保証料、年間更新保証料、月額保証料も確認しましょう。初期費用が安く見えても、保証料やその他の契約費用を含めると負担が変わることがあります。複数の物件を比べるときは、入居時の総額と入居後の毎月の支払いを分けて考えるとわかりやすくなります。

高級賃貸や法人契約も例外ではない

博多駅周辺や天神周辺の高級賃貸マンションでも、保証会社への加入が必須の場合があります。家賃が高額なら滞納時の金額も大きくなるためです。法人契約では代表者の連帯保証など個人契約とは異なる条件が設定されることもあり、契約形態ごとに確認が必要です。

よくある質問

保証会社に入れば連帯保証人は不要？

不要になる物件はありますが、保証会社への加入と連帯保証人の設定を両方求める物件もあります。募集図面の「保証会社必須」だけでは判断できないため、申込条件を確認してください。

緊急連絡先には家賃の支払い義務がある？

緊急連絡先として登録されただけなら、原則として家賃を保証する義務はありません。ただし、別途保証契約に署名していれば話は異なります。書類の名称と署名欄を確認しましょう。

保証人の責任は何か月分まで？

一律に家賃の何か月分という決まりはありません。個人の根保証契約では極度額が重要です。保証対象となる債務の内容や契約時期も確認しましょう。

連帯保証人が払った家賃は借主に請求できる？

一定の条件のもとで求償できます。ただし、借主に支払い能力がなければ回収できないこともあります。保証人になる前に、このリスクも考えておきましょう。

まとめ

契約前に責任の範囲を確認しよう

保証人と連帯保証人の大きな違いは、貸主から請求を受けた際に認められる権利です。連帯保証人は通常の保証人よりも重い責任を負うため、契約書の内容を確認する必要があります。現在は保証会社を利用できる賃貸物件も多いものの、保証会社への加入には費用がかかり、滞納家賃の返済義務もなくなりません。個人の根保証契約では極度額も重要です。福岡で新生活を始める方も、家賃や立地だけでなく保証条件まで比較して、納得できる契約を選びましょう。

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