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賃貸で気に入った物件を見つけていざ入居となっても、必要書類の確認や重要事項の説明というのは必須です。
重要事項説明書も借主がその物件を借りるかどうかの判断をするために重要な役割を担っています。
今回は、この重要事項説明書の概要についてと、抑えておきたいポイントについてご紹介していきます。
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弊社へのお問い合わせはこちら賃貸における重要事項説明書の役割と契約書との違いとは
重要事項説明書というのは、宅地建物取引士が借主に対して、物件や賃貸条件などの重要事項について専門知識をもとに説明する際に交付されるものです。
重説と略されることがあります。この説明に納得出来たら、受け取った需要時効説明書に署名と捺印を実施し契約します。
賃貸契約書は、物件を借りる時際に借りた証拠を残したり、契約後のトラブル回避のために作成されます。
この二つの大きな違いは契約前に契約するか否かの大事な判断材料として説明がされるか、単に契約した証拠として残るかという点です。
重要事項のなかには、建物についている設備の状態や状況について、石綿調査がされているか否か、耐震診断はされているかなどその建物について直接的に影響のある部分の説明も盛り込まれています。
賃貸を借りる上で家賃以外に発生する金額の詳細や、建物の管理をしている委託先について、仲介手数料といってお金に関する部分も当然説明がされています。
賃貸を借りる上で、建物から契約内容の金銭的な部分に至る細かい部分まで説明がされます。
2020年8月以降にはハザードマップの説明も義務化されていますので、こうした部分もしっかりとチェックしておく必要があります。
そしてこの重要事項の説明は「宅地建物取引業法第35条」により義務化されているので、面倒だから、時間がないからと言って省略することはできません。
とは言っても住宅を借りる上での大事な部分を説明してくれて、かつ借りるか借りないかの最終判断をする上で重要なものですから、適当に聞き流さずにしっかり確認しておきましょう。
この重要事項説明書については、管理会社が貸主だったり大家さんとの直接契約だったりする場合には「宅地建物取引業法第35条」の適応がないので義務化はされていませんので、説明を断れてしまう場合もあります。
しかし賃貸に関する大事なことを知る機会を自ら棒に振ってしまい、後々知らなかったというトラブルに発展する可能性もありますので、断らないようにしておきましょう。
賃貸で借りる前にチェックしておきたい重要事項説明書のポイントとは
つづいて実際に説明を受ける時にしっかりチェックしておきたい重要事項説明書のポイントです。
記載するための小目は大きく分けて4項目存在します。
その項目は貸主や取引形態などの表示、災害時に警戒区域内に入るのかが書かれている「契約かかる各種表示」ライフラインの設備状況はどうなっているかが記載されている「対象となる建物に直接関係する事項」があります。
さらに賃貸のお金に関することが細かく書いてある「取引条件に関する事項」やその他の補足事項の書かれた「その他の事項」の合計4項目です。
この4項目のなかでそれぞれ細かく説明されるので、その量は膨大です。
確かに全項目細かくチェックしておきたいところではありますが、時間があっても難しいところです。
しかし最低限よく確認したほうがいい項目に絞れば、そこがクリアできるかどうかで借りるか借りないかの判断が可能です。
最初に確認しておきたいのは家賃や初期費用などの項目です。
ここで契約金明細書と相違がないかしっかり確認しておきましょう。
相違がある場合、自身が知らないところで不要な金額が発生してしまっている可能性があります。
続いてはライフライン設備の整備状況です。
電気、ガス、水道は近年自由化によって借主が好きな会社と契約できます。
ガスの設備だけはプロパンや都市ガスといった点が建物に準ずるものになるので注意しておきましょう。
続いては建物の設備と整備状況の項目です。
エアコンなどが設備として記載されていれば、故障したときに貸主が修繕してくれます。費用も勿論貸主持ちとなります。
そのため、部屋の中の設備は何が該当しているのか確認しておけば、室内の設備が経年などによって故障してしまった際に貸主に頼めるかどうかを判断できます。
続いては契約解除についてです。
借主が何をしてしまったら、契約解除になってしまうかの内容が細かく記載されています。
一般的には逮捕、拘留されたときや死亡したときなどが多いですが、なかには承諾なく造作なども該当する場合があります。
思いもしない要因で契約解除にならないように注意しましょう。
契約の種類や期間、更新に関する内容も重要です。
この項目で普通賃貸契約か定期借家契約かの記載があります。
契約期間や更新についてもチェックしておきましょう。
用途や利用に関しては、ペットの飼育可否、楽器演奏の可否の確認ができます。
ペットを飼いたい、楽器を演奏したいと考えているのなら、この項目も必ずチェックしておきましょう。
契約してから特定の動物は飼育できない、特定の楽器はお断りなどのトラブルを回避できます。
最後に特約時効です。ここでは契約時に重要な内容が記載されている場合があるので、必ず確認しましょう。
内容があまりにも借主に対して不条理なものであれば、どんなに立地が良くても一度契約を見直すのも手段です。
賃貸における重要事項説明書におけるハザードマップの説明義務とは
2020年8月以降、重要事項説明書においてハザードマップ説明が義務化されました。
それにより、水害ハザードマップと呼ばれる津波警戒地区、洪水や高潮といった部分です。
勿論地域によっては他にも警戒すべき点はたくさんあります。
しかし、だからと言ってハザードマップに記載されている内容の説明義務はないので、簡単に賃貸が警戒地域に入っているか否かの簡単な説明で済まされても決して違法ではありません。
ですがハザードマップ自体地域の防災情報提供を目的としています。
それなら危険な区域だけではなく、しっかりと避難所の説明もしてくれるほうが望ましいです。
また、水害ハザードマップ内の浸水想定区域から外れてしまっているがために、水害リスクがないと言い切ってしまう業者も居ます。
本来ならばハザードマップの情報は更新される可能性が高いので、そうした部分もしっかりと説明が求められます。
地域の水害リスクは賃貸を借りるかどうかで重要な項目です。
いざという時に水害により甚大な被害が出てしまいかねない地域だと解っていると、どんなにその物件にメリットがあっても借主はためらってしまい、場合によっては契約自体見直してしまう可能性があります。
だからといって説明を省略したり、軽く説明して良い理由にはなりません。
水害の可能性があっても、適切な避難ルートや避難所の説明が事前にされていれば、いざという時の対処も考えた上で契約ができます。
避難も考えた上で契約をすすめるのか、もう少し良い物件はないか探しなおすのかは、ハザードマップの浸水想定区域を見てから決めても良いでしょう。
このハザードマップの説明をしっかりしてくれるかどうかも、契約するかどうかの重要な判断材料となります。
まとめ
賃貸における重要事項説明書とは、借主にとって契約するかどうかの判断をするための大切な役割を担っています。
特に注意して見ておかなければならない項目は、自身でメモなどを用意して注意深く確認すると良いでしょう。
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