賃貸経営は、入居者が決まれば家賃により収入が得られるというシンプルな不労所得です。
しかし、賃貸ならではのトラブルも考慮しておかなければなりません。
問題が大きくなり、退去者が出てしまっては直接的に収入にも関わってきます。
そこで今回は、賃貸経営をするうえで滞納や騒音、ゴミ出しによるトラブル例についてご紹介します。
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弊社へのお問い合わせはこちら賃貸経営のトラブル例の1つ家賃の滞納問題について
家賃滞納とは、入居者が家賃の支払いを延滞することで起こるトラブルです。
賃貸経営で考えられるのは、空室によるリスクが大きいと思われがちですが、滞納トラブルも空室以上に発展しやすく大きなリスクがあります。
家賃滞納によるリスク
家賃の延滞が起こると、入居者がいるにも関わらず収入が得られないため、空室と同じであると考えられます。
ただの空室であれば、家賃を再設定したり設備を交換することで埋まる可能性もありますが、家賃が延滞されている場合はすぐに支払ってくれるという可能性も低いのが現状です。
そして、何か月も続くと入居者が入っているのに、家賃収入が得られないという状態になります。
このような入居者がいると「退去してもらいたい」と考えるかもしれませんが、法律では入居者側の居住権が強いため、強制的に退去してもらうには判決を得なければなりません。
空室の場合は収入が得られないのが問題となりますが、家賃滞納の場合は退去するためにもコストがかかる可能性があるため非常に大きなリスクだと考えられます。
対処法
入居者に家賃を滞納された場合の対処法をご紹介します。
まずは、口頭や書面にて請求をおこないます。
この段階で支払われ、その後も滞納がなければ問題は解決となりますが、次月以降は期限内に支払って頂けるように念押ししておくことが重要です。
そして、入居者に連絡しているにも関わらず、3か月〜4か月経過しても支払われていない場合は、内容証明郵便を送付します。
内容証明郵便には、滞納している料金や支払期日、その期日までに支払われなかった場合は改めて通知することなく賃貸借契約を解除する旨を明記しておきましょう。
長期化させないためにも、弁護士に相談したり内容証明郵便を弁護士から送付してもらったりすることも検討しましょう。
また、内容証明郵便を送付したにも関わらず、期日までに支払いがなかった場合は賃貸借契約を解除し、明け渡しを請求します。
それでも退去しない場合は訴訟を提起し、さらに明け渡しを命じられても退去しないときは強制執行により退去させることが可能です。
賃貸経営のトラブル例の1つ騒音問題について
集合住宅におけるもっとも多いのが騒音によるトラブルです。
たとえば、上階の住人の足音やペットの鳴き声、赤ちゃんの夜泣きなど音による問題は大きなリスクがあります。
そのため、貸主が入居者からこのようなクレームを受けた場合は、適切な対処をしなければなりません。
騒音問題が大事件に発展し、事故物件になってしまう可能性も考えられます。
また、改善されなかった場合は、退去者が続出し空室が増えるといったことにもなりかねません。
クレームが来たときの初動
問題が発生した場合は、被害を訴えた入居者やそれ以外の入居者からもできるだけ細かく状況を確認することが重要です。
たとえば、音に気付いたのはいつか、どのような音か、頻度や時間帯、部屋の位置などについて細かく確認します。
その際は、神経質すぎる可能性もあることを考慮し、先入観を持たずに現状確認をおこなうことが大切です。
入居者からの現状確認が取れたら、具体的な対策を検討します。
対処法
現状確認の内容をもとに、基本的な対応方法の流れについてご紹介します。
まずは、入居者全員宛に騒音の注意喚起を促す手紙を出します。
このときに、音の特徴や頻度について記載し、原因となる入居者に気付いてもらうことが大切です。
次に、手紙や張り紙により改善がみられなかった場合は、直接本人に連絡をしましょう。
この際に、事前に確認した内容を伝え、心当たりがないかの確認をおこないます。
注意点
注意喚起をおこなう際の注意点を3つご紹介します。
1つ目は、騒音の原因となる入居者を決めつけないことです。
もしかすると、音の原因は別の部屋である可能性もあるため、貸主はあくまでもみんなに呼びかけていることを伝えるのが重要となります。
貸主の誤解により、トラブルが大きくなる可能性もあるため注意が必要です。
2つ目は、平等な目線を心がけることです。
内容が一方的過ぎたり、細かすぎたりした場合は、被害者側が神経質すぎるケースも考慮しておきましょう。
善悪を決めつけることなく、正しい状況を把握し対策を取ることが重要となります。
3つ目は、被害を訴えた入居者のフォローをおこなうことです。
被害を訴える方への連絡を怠った場合は、トラブルが大きくなるだけでなく改善が見られなかった場合は退去してしまう可能性もあるでしょう。
そういった問題を回避するためにも、客観的な立場で具体的に伝えることが大切です。
賃貸経営のトラブル例の1つゴミ出しルールの問題について
貸主にとって意外と大きな悩みになるのがゴミ出しマナーによるトラブルです。
たとえば、ゴミの収集日や時間帯を守らない入居者がいた場合は、猫やカラスに荒らされ不衛生な状態になるでしょう。
こういったゴミ置き場は放火の危険性も高くなるため、治安面でも影響が出てしまいます。
また、ベランダや室内にゴミを放置した場合は、悪臭や害虫が発生したり、室内が腐食したりするなど別の問題に発展する可能性もあるでしょう。
もはやゴミ屋敷状態の部屋を修繕することになった場合は、ホームクリーニングを依頼しても費用がかかることが多くあります。
敷金などではとても賄うことはできないため、退去費用に関してもトラブルになるといったケースも少なくありません。
対処法
ゴミ出しに関する問題の基本的な対応は、分別ができていない入居者へ直接注意することです。
収集されなかった原因を理解していただくだけで、ほとんどは解決することができます。
しかし、なかには何度注意をおこなってもルールを守らなかったり、個人の特定ができないように注意しながら未分別のゴミを出す入居者も一定数いるのが現状です。
このように個人の特定ができない場合は、全入居者に対し通知文書を配布したり、掲示したりする必要があります。
文書の例としては、まず、一部の入居者によりゴミの分別が守られていないため迷惑しているという旨の記載をします。
次に、ゴミの未分別により費用がかかっているため、共益費の値上げや、ゴミ置き場の清掃を当番制にするなど、具体的な忠告をおこなうのが効果的です。
それでもルールを守れない方を見かけた際は、管理会社に連絡をお願いするなど依頼の一文を記載しておきます。
さらに、今後ゴミの未分別が発覚した際は過去の回収費用も含めて請求することも記載しておくと良いでしょう。
そして最後に、正しく分別ができている方には申し訳ないが、ご理解・ご協力をお願いしたいというお詫びの一文で締めくくります。
もちろん、共益費の値上げや回収費用の請求をすることは実際にはありませんが、ルールを守らない入居者への牽制にはなるでしょう。
まとめ
家賃滞納すると、収入を得られない状態が続くため、口頭や書面、内容証明郵便を送付するなどして対処する必要があります。
集合住宅でもっとも多い騒音トラブルのクレームがあった際は、できるだけ細かく状況確認をするようにしましょう。
また、ゴミ出しルールが守れない入居者には、直接注意するのが基本的な対応です。
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