住宅ローンが残っている自宅は貸せる？貸す際の手続きや注意点
賃貸経営は新たに賃貸用の住宅を建てるだけではなく、使わなくなった自宅を貸す方法があり、家賃が毎月の収入になります。
ところで、住宅ローンを返済している最中の場合でも貸せるのでしょうか。
この記事では、残債がある自宅を貸せるのかとともに、切り替え手続きや注意点についてご説明するので、不動産投資を考えている方はお役立てください。
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住宅ローンが残っている自宅を貸すことはできるのか解説
住宅ローンの契約では契約者が住むのを条件にしているため、基本的には返済の途中で貸し出しはできません。
ローンを返済中の物件を貸したい場合は、賃貸経営でも利用できる賃貸用ローンへの切り替えが必要です。
しかし、転勤による事情や賃貸部分が50％未満の場合には、ローンを変更しなくても認められるケースがあります。
このほか、転職や介護などの理由により住めなくなる事例や、家族が減って2階部分が未利用になっている案件なども考えられます。
まずは、ローンを借り入れている金融機関に相談してみましょう。
なお、金融機関に相談しないで賃貸した場合、金融機関に気づかれると規約違反として一括返済を求められる可能性が高いので、必ず相談してください。
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住宅ローンが残っている自宅を貸すための切り替え手続き
ローンが残っている自宅を貸すためには、基本的には賃貸経営でも利用できる賃貸用ローンへ変更するための手続きが必要です。
民間の金融機関が提供している住宅ローンの場合には、アパートローンなどの賃貸用ローンへの変更が求められるでしょう。
また、住宅金融支援機構の住宅ローンの場合は、民間の金融機関のローンへ切り替えなければなりません。
ただし、住宅金融支援機構のほうが金融機関よりも金利が低いケースが多く、切り替えによって金利が高くなる可能性があるため注意が必要です。
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住宅ローンが残っている自宅を貸すときの注意点
賃貸借契約方法には、借主側の意思で何度でも契約更新ができる普通借家契約と、借主と貸主の合意があれば再契約が可能な定期借家契約の2種類があります。
普通借家契約で扱われているのが一般的ですが、貸主から契約を解除するのが難しくなり、入居者がいる限り更新が続くかもしれません。
このため、自宅に戻る予定がある場合には、定期借家契約が適当でしょう。
また、賃貸用のローンに変更して貸す場合は、金利が上がるため返済総額が増えるとともに、住宅ローン控除が適用されなくなるので資金計画を立て直してください。
なお、入居者が入らなければ家賃収入は得られないため、空室リスクを軽減するのも注意点になります。
管理会社に入居者の募集や管理を委託するのも、賃貸における1つの方法になるでしょう。
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まとめ
転勤や未利用、低利用の自宅を貸す際に、住宅ローンが残っているケースでは金融機関との調整が必要です。
承諾を得ずにおこなうと、金融機関から規約違反として一括返済を求められる可能性が考えられるので、必ず相談するようにしましょう。
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株式会社栄信不動産 メディア 担当ライター
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