賃貸物件の管理・経営をしている方の設備故障の対応に関する法律が、2020年4月に変更になりました。
民法改正での変更点や、どのような場合に不利益が生じるのかを知っていれば、もしものときでも役立ちます。
この記事では賃貸物件の設備故障に関するルールの変更点や責任の所在、管理会社はどう対応してくれるのかを解説します。
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賃貸物件の設備故障に関する民法改正とは
入居者から設備が故障したとの連絡があれば、大家さんが修理などの対応をするといった流れは改正前と変更はありません。
改正後の変更点は故障の連絡後の対応に遅れがあると、入居者に生じた支障の割合に応じて賃料減額すると明記されたところです。
改正前は入居者から請求があった場合のみ対応していれば問題はありませんでしたが、改正後は賃料減額するのが当然の対応になりました。
その法的根拠は民法611条にあり、賃料減額の項目にくわえて契約解除についても記されています。
トラブルに対しての大家さんの対応が遅れ、入居者の生活が難しい場合には、入居者による賃貸借契約の解除が可能です。
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賃貸物件の設備故障～責任の所在
修繕費は設備故障によるトラブルに責任のあるほうが負担します。
初期不良による故障は、入居者に過失があるとはいえません。
大家さんが負担する可能性が高いのですが、設備メーカーなどの供給元に確認して、供給元に責任がある場合は交換や修繕を請求しましょう。
入居者の故意や過失で故障した場合は、入居者に責任があります。
また、入居者が大家さんに故障を連絡せず勝手に修理をした場合も、基本的に入居者の負担です。
故障しているのを知りながら放置し、状態が悪化した場合も入居者が修繕費を負担します。
台風や地震などの天災で、責任の所在が大家さんにも入居者にもない場合もあるでしょう。
そのような場合には賃料の減額が認められるとされています。
設備故障が生じたときにトラブルを避けるためには、契約書に修繕費用の負担者や賃料減額の基準などを明記しておく必要があります。
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賃貸物件の設備故障～管理会社の役割
大家さんのなかには、賃貸物件の管理のほかに仕事があるなどの理由で、入居者からの連絡にすぐ対応できない方もいるでしょう。
管理会社の場合は、故障の連絡を受けてすぐに対応ができます。
民法が改正されて賃料減額になる可能性が高くなっており、入居者からの故障連絡に対する対応の速さは重要なポイントです。
管理会社に委託していれば、大家さんの代わりに入居者の窓口となって、トラブル解決に向けての対応をしてもらえます。
ケースによって異なりますが、豊富な知識と経験を活かして設備の状態を確認し、直せるものはその場で直します。
直せないケースでは、管理会社が提携している業者を手配するなどの対応が可能です。
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まとめ
民法改正により設備故障に対する対応が遅れると、賃料減額になる可能性が高くなりました。
修繕費は入居者の故意や過失でなければ、大家さんの負担になるのが一般的ですが、トラブル防止のために契約書に条件などを明記しましょう。
対応に不安がある場合は、知識や経験の豊富な管理会社に委託すると安心です。
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株式会社栄信不動産 メディア 担当ライター
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