賃貸物件を管理・経営しているオーナーは、事故やトラブルが発生した際にオーナー責任を問われる可能性があります。
オーナー責任はどのような状況で発生し、建物の管理を怠るとどんなリスクに直面することになるのでしょうか。
今回は3つのパターンに分けて、建物のオーナー責任について解説します。
建物に関するオーナー責任①工作物責任
所有する建物（門・塀含む）が原因で入居者・来客者や周辺住人、通行人などに損害を与えることがあります。
この場合、オーナーが工作物責任を問われる可能性があるため注意しましょう。
民法717条において「工作物の設置や保存に瑕疵があることで他人に損害を与えた場合、占有者が損害を賠償する責任を負う」と規定されています。
また、民法717条第2項には「竹や庭木」にも触れられており、これらによって損害を与えた場合も上記と同様にオーナーの工作物責任が問われます。
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建物に関するオーナー責任②自然災害
自然災害とは台風や地震、津波などの事象を表しており、これが原因で損害が発生した場合、基本的にはオーナー責任とはみなされません。
しかし災害が原因で発生した損害だとしても、建物の維持管理不足が原因で損害が生じたとみなされた場合は、オーナー責任を問われるため要注意です。
たとえばメンテナンス不足が原因で建物の瓦や看板が飛んで人や物を傷付けた場合など、建物に問題があり与えた損害はオーナーが賠償しなければなりません。
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建物に関するオーナー責任③既存不適格建築物
築年数が古い物件を持っているオーナーが注意すべきは、現行の建築基準法や消防法などに対応せずに事件・事故が発生した場合に問われる「保存の瑕疵」です。
たとえば消火器具の設置や3年に1度の消防署への点検報告は法律で義務付けられており、これを怠って発生した損害はオーナーが賠償しなければなりません。
近年では2003年7月1日以降に建築・改築した物件へ「24時間換気設備」の設置が義務付けられました。
2003年7月以前の建築物は24時間換気設備がなくても違法とはみなされませんが「既存不適格建築物」とみなされる可能性があります。
修繕を怠ったせいで重大なトラブルを招いた場合、民法606条により責任を問われる可能性があるため要注意です。
所有する建物が既存不適格建築物かどうか確認してみましょう。
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まとめ
所有している建物が人や物に損害を与えた場合は、オーナー責任が発生する可能性があります。
自然災害が原因で発生したトラブルだとしても、建物の維持管理を怠っていると賠償責任が発生します。
所有する建物の管理・修繕を徹底して、法律を遵守しながら万一のトラブルを防ぎましょう。
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