一棟アパートを経営する場合は、万が一のリスクに備えて火災保険への加入が必須です。
しかし、火災保険といってもさまざまな種類や特約があるため、どの程度の補償をつければ良いのか迷うオーナーの方もいるでしょう。
今回は、一棟アパートを経営するオーナーが入っておくと良い火災保険について、特約や入居者向け保険とも併せて解説します。
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一棟アパートのオーナーが加入すると良い火災保険
はじめに、一棟アパートのオーナーが火災保険に加入すると良い理由を見ていきましょう。
ここでは、火災保険の重要性と補償対象、保険料の相場を解説します。
火災保険の重要性
一棟アパートの経営において、火災保険に入ることの主なメリットは、火災や自然災害で被った被害の補償を受けられる点です。
火災保険は、落雷や台風、大雪など、地震以外の自然災害の被害にも適用される点が特徴です。
建物を所有していると、さまざまな状況の被害に遭う可能性があり、一つひとつの損害の補修費用が高額になる場合も多くあります。
また、所有する建物が、近隣に被害をもたらした場合の賠償リスクもあります。
一棟アパートを安心して経営していくためには、火災保険の加入が必須であるといえるでしょう。
火災保険の補償対象
火災保険の主な補償対象は、建物と家財、修繕費用の3つです。
直接的に損害を受けたものに対する補償に加え、アパートに実質的に住めなくなった場合のホテルへの宿泊費なども補償されます。
また、補償範囲が手厚い火災保険では、ハードディスクに保存されている重要データの損害なども、対象になる場合があります。
近年では、さまざまなニーズに対応した火災保険プランが提供されているため、物件の状況に合ったものを選択することが大切です。
補償金額の相場
火災保険に入る場合に悩むことのひとつが、どの程度の補償金額の保険に入れば良いかでしょう。
一般的には、保険価格の80％以上で保険金額を設定しないと比例てん補が適用されることがあります。
理由は、多くの保険会社が、一部保険の比例てん補方式の分母に、80％を乗じて計算しているためです。
また、火災保険の保険料が決まる要素には、以下の点も挙げられます。
●建物の構造
●立地
●補償内容
●契約期間
建物は、燃えにくい構造のものほど、保険料が安くなります。
また、立地によって火災や水害のリスクに違いが生じるため、それも保険料に反映されます。
補償内容が広ければ保険料は高くなり、保険期間が長くなれば安くなるため、保険選びではこれらの要素も検討しましょう。
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一棟アパートの火災保険で加入していると良い特約
火災保険会社の特約は、付帯させるかどうかを任意で決められます。
付帯させると補償範囲が広がりますが、保険料は高くなるため、必要なものを取捨選択することがおすすめです。
ここでは、一棟アパートを経営するオーナーが入っておくと良い特約を3つ解説します。
特約①類焼損害補償特約
類焼損害補償特約とは、自分が出した火災が、近隣の建物に燃え広がった場合に備える補償です。
失火責任法により、重大な過失でない限り、火元になった人が近隣への損害を補償する義務はありません。
しかし、法律的な補償義務はないとはいえ、近隣に大きな被害を与えた場合、近隣に心理的なわだかまりを残し、後々のトラブルに発展する可能性もあります。
このようなケースにおいて、保険会社をとおして損害の補償をおこなうのが、類焼損害補償特約の仕組みです。
特約②家賃補償特約
家賃補償特約は、災害によって建物が使えなくなり、家賃収入が途絶えた場合の補償です。
一般的な火災保険の補償対象は、建物や家財の損失にとどまります。
そのため、入居者が物件に住めなくなり、家賃収入が受け取れなくなる期間が長引くと、オーナーにとって大きな痛手となります。
そこで、家賃補償特約をつけておくと、再び入居者からの家賃を受け取れる状況に回復するまでの間、収入の確保が可能です。
特約③建物管理賠償責任補償特約
建物管理賠償責任補償特約とは、建物の不具合で入居者や近隣住民に怪我をさせてしまったり、死亡事故が起きたりした場合のための補償です。
実際の判例では、バルコニーの手すりが外れて入居者が落下した事故で、オーナーに対して賠償責任が求められたケースがあります。
また、災害時に損壊した建物の一部が近隣の建物や通行人などに当たり、損害を負わせる可能性も考えなければいけません。
特約によっては、再発防止措置や緊急措置、相手方との示談交渉や訴訟費用まで、補償内容に含まれているものもあります。
建物を所有している限り、予測不可能な事故によって他人に損害を与えるリスクをいつでも抱えているため、一棟アパートのオーナーにとっては重要な特約といえるでしょう。
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一棟アパートの入居者が入っておくと良い火災保険
賃貸物件において、入居者はオーナーや不動産会社指定の火災保険に加入することが一般的です。
一般的な入居者向けの火災保険は、家財保険と借家人賠償責任保険、個人賠償責任保険をセットにしているケースが多いです。
ここでは、それぞれの内容について解説します。
家財保険
家財保険とは、家電、家具、衣服などの入居者自身の持ち物を補償する保険です。
火災、落雷、爆発、水害などの損害理由に加え、家財や現預金の盗難も補償対象となる場合があります。
また、災害により使えなくなった家財を片付ける費用が、補償されるケースもあります。
補償される保険金の目安は、家財の合計額が目安で、単身世帯は100～500万程度、2人暮らしで500～1,500万円程度です。
加入によって、入居者の生活再建の負担を大きく軽減できます。
ただし、補償範囲や限度額は保険商品によって異なるため、契約前に内容をしっかり確認することが大切です。
借家人賠償責任保険
借家人賠償責任保険は、入居者が物件に対する損害の原因になった場合に、オーナーに対する損害賠償として支払われる補償です。
たとえば、以下の状況が想定されています。
●タバコの火の不始末で床の一部が燃えた
●料理中の引火で壁が焼けた
●水漏れで床材を交換しなければいけなくなった
●カセットコンロのガスボンベの爆発で室内に損害が出た
●洗濯機のホースが外れて水漏れが生じ、壁や床に被害が生じた
賃貸借契約では入居者に原状回復義務がありますが、損害が大きいと修繕費を負担しきれず、債務不履行になる場合があります。
このような場合に保険に入っていると、保険会社からオーナーへ賠償金が支払われます。
個人賠償責任保険
個人賠償責任保険は、日常生活で入居者が他人の家財を壊したり、怪我を負わせたりした場合の補償です。
賃貸物件で加入する場合は、水漏れなどのケースにも適応されます。
たとえば、洗濯機のホースが外れて水漏れが起きた場合、自分の借りている物件内に損害が起きるだけでなく、ほかの入居者の家電などに被害が及ぶことがあるでしょう。
自室内の建物の被害に対する賠償は、借家人賠償責任保険によってオーナーに支払われます。
一方、ほかの部屋にも水漏れが及び、入居者の家電が壊れた場合には、他人に対する賠償として個人賠償責任保険が適用されます。
個人賠償責任保険は、自動車保険やクレジットカードの保険に付帯されているケースもあるため、すでに加入している場合は加入を任意とすることも可能です。
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まとめ
一棟アパートを経営するオーナーは、火災や自然災害の被害を補償できる火災保険に入っておくことがおすすめです。
類焼損害補償特約、家賃補償特約、建物管理賠償責任補償特約などの特約に入っておくと、さらに多くの状況をカバーできます。
入居者は、家財保険と借家人賠償責任保険、個人賠償責任保険をセットにした火災保険に入ることが一般的です。
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