アパートなどの賃貸物件の契約更新にあたっては、貸主が家賃の値上げを求める場合や、入居者から値下げ依頼を受けるケースもあります。
この記事では、契約の更新交渉で家賃改定のポイントをご説明するので、賃貸物件の管理や経営を始めようと考えている方はお役立てください。
賃貸借契約の更新交渉として入居者から値下げを求められたときの対応
入居者は、類似物件の家賃相場や税金の変動などを比較し、不相当な賃料のときには請求権を行使できます。
この条件に当てはまらない場合、貸主は家賃交渉に応じる必要はありませんが、安易に交渉を拒否せず柔軟な対応をおすすめします。
次の入居者の目途がある場合や、需要が多い時期であれば拒否しやすいですが、空室になるリスクが考えられるときには更新交渉に応じたほうが得策です。
交渉を優位に進められるよう、近隣にある類似物件の家賃相場のほか、更新料や築年数、設備の状況などを把握しておきましょう。
そのうえで、入居者に対し共用部のグレードアップなどの代替案を提案する方法も考えられます。
費用は必要ですが、更新により家賃収入が見込めるとともに、物件の付加価値を高められるので、結果として近隣物件との差別化につながる点がポイントです。
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賃貸借契約の更新交渉において貸主が値上げを要求できるケース
貸主には、周辺の相場より家賃が低いなど、正当な条件がある際には値上げ交渉できる権利が認められています。
周辺に新しい駅ができたときや再開発が進められ家賃相場の上昇が見込まれる場合や、評価の上昇に伴い固定資産税が増えたケースは正当な条件にあてはまります。
なお、交渉は任意のタイミングで申し出られるため、トラブルを防ぐうえでも更新時期は避け、長期化も視野に入れて取組みましょう。
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賃貸借契約の更新交渉において発生しやすいトラブル
契約の更新時期に値上げ交渉をおこなうと、入居者から法定更新の手続きを進められるかもしれません。
法定更新とは、更新手続きができずに更新日を過ぎてしまっても、入居者が住まいを失わないように一定期間保護する法的措置です。
更新日までに入居者の同意を得られないと、今までと同条件で更新となるばかりか、更新料を受け取れない可能性が高まるので注意しましょう。
また、契約更新する入居者の中から、更新料未払いのトラブルが起きるケースもあります。
更新料については契約書に明記する必要があるので確認し、明記されている場合には催告しましょう。
催告は、電話や口頭ではなく内容証明郵便でおこない、必ず支払いの期限を記載してください。
支払われない場合の対応として、60万円以下の支払いを求める際に認められる少額訴訟の裁判手続きが最適と考えます。
少額訴訟は、訴えの提起から判決までに2週間から1か月ほどで、訴訟の途中でも話し合いによる和解も認められるのでおすすめです。
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まとめ
賃貸物件では借主が手厚く守られており、貸主は安易な行動を避けるとともに、値上げしたい場合には慎重にことにあたる必要があります。
自身の物件の築年数や更新料、物件の設備状況や近隣の類似物件の情報をこまめに把握し、更新交渉にも備えておきましょう。
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