マンションやアパートなど賃貸物件の経営をおこなっていると、ルールを守らない入居者に悩むことがあるはずです。
そういった場合は、マナーの悪い入居者に退去してもらい、新しい入居者を探すのも選択肢です。
今回は、どんな時に入居者の交代を検討する必要があるのか、入居者交代の方法や注意点を解説します。
入居者を交代させる必要性とは？
入居者を交代させる必要性があるのは、まずモンスター入居者と呼ばれる入居者がいる場合です。
モンスター入居者は、一日中騒音を出したり、室内やベランダにゴミを溜め込んだりして、周りに迷惑をかける入居者を指します。
そういった入居者がいる場合には、入居者の交代や退去の打診を検討すると良いでしょう。
次に、家賃を滞納され、キャッシュフローが悪化してしまう場合です。
家賃の滞納が続くと、安定した賃金収入を得られないため、家賃をしっかりと支払う入居者を探すほうが良いといえます。
最後に、ほかの入居者が退去してしまったり、新しい入居者が入らなくなったりする場合です。
迷惑な入居者がいると、周りの入居者が耐え切れず引っ越してしまうこともあります。
また、迷惑な隣人のいる賃貸物件には入居したくないと考える方も多く、賃貸物件の価値が下がってしまいます。
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入居者の交代をおこなう方法
入居者の交代をおこなうなかでもっとも費用がかからない方法は、任意の話し合いです。
しかし「退去してほしい」という依頼だけで退去に応じる方は少ないのが実情です。
引っ越し費用など考慮した立ち退き料や余裕ある退去日を設定しながら、交渉していきましょう。
もし、任意での話し合いで退去に応じてもらえなかった場合は、法的措置を検討するのも手です。
裁判所に立ち退きの判決をもらうことで、強制的に退去に応じてもらえます。
しかし、家賃の支払いについては法的効力がないため、家賃の回収ができないこともあります。
また、裁判所の判決まで時間を要することや弁護士への多額の依頼費用が発生するケースもあるため注意が必要です。
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入居者の交代をおこなう際の注意点
入居者の交代をおこなう際、立ち退き料は必ず支払う必要はない点にご注意ください。
一般的には、入居者の負担や合意の取りやすさを考慮し、立ち退き料を支払います。
しかし、入居者が契約違反にあたる行為をしている際は、立ち退き料の支払いは不要です。
次に、退去を依頼する際には、正当事由が必要です。
正当事由は、オーナーやほかの入居者が迷惑をしていることや家賃未払いなど、具体的に説明できるようにしましょう。
最後に、退去通知は、1年前もしくは半年前には出す必要がある点にご注意ください。
法律により、退去通知を出すタイミングは、賃貸借契約期間満了の半年前から1年以内、期間を定めていない場合は半年前と決まっています。
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まとめ
ルールを守らない入居者にオーナー自身やほかの入居者が迷惑している場合は、入居者の交代の検討がおすすめです。
しかし、退去の通達は入居者にとっても精神的・経済的に負担のかかることです。
今回ご紹介した方法や注意点を踏まえ、早い段階から丁寧に対応していくと良いでしょう。
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