賃借人から設置した設備を買い取ってほしいと言われてお困りではありませんか。
借地借家法では貸借人は造作買取請求権があるので、退去時に設置した設備の買取を請求できますが、契約内容によっては行使できないケースもあります。
そこで、こちらでは事業用物件の造作買取請求権とはなにか、行使できないケースや特約について解説します。
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事業用賃貸物件における「造作買取請求権」とはなにか
借地借家法33条で、賃貸人の同意を得て付加した造作は契約満了または解約時に賃貸人に対して、時価での買い取りを請求できると定めており、これを「造作買取請求権」といいます。
これは建物から取り外されると造作としての価値が減少するものなので、テーブルや椅子、取り外しができるエアコンは対象にはなりません。
また、建物の使用に客観的に便益を与えるものだけが対象となり、すべての付加設備が対象となるわけではないので注意しましょう。
基本的に賃借人は原状回復義務があるので造作は退去時に撤去しますが、建物の価値や利便性を高める特性があるものだけは買取の選択肢があります。
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事業用賃貸物件における「造作買取請求権」を行使できないケースとは
造作買取請求の対象となるのは、建物から取り外すと価値が減少するもので、家具や什器類は他の建物に移動しても価値が減少せず権利を行使できません。
また、壁内に充填した断熱材などは建物の一部となっており、借主が所有していても買取の請求ができないので注意してください。
基本的に貸主の同意を得て作りつけた造作である条件があるので、設置するときに貸主の同意を得ていない造作は対象外です。
貸主の同意を得ずに勝手に造作をすると、造作買取請求権が行使できないだけでなく、原状回復工事で高額な費用が掛かるケースもあるので、造作を計画するときには貸主に相談しましょう。
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事業用物件における「造作買取請求権」の特約とは
事業用物件では契約時に造作買取請求権を放棄すると特約が設けられているケーズが多くあります。
ただし、これは現行の借地借家法では有効ですが、旧借家法の契約には無効です。
旧借家法とは、平成4年8月1日前に締結した借家契約で、特約に設けていても造作の要件が満たされていれば買い取らなくてはいけません。
平成4年8月1日以降の借地借家法で契約した場合は、造作買取請求についても任意規定とされたので特約も有効になりました。
現在賃貸借契約をしている場合には、契約したのがいつかを再度確認しておくと良いでしょう。
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まとめ
事業用物件の契約において借主は造作買取請求権があるので、要件を満たしていれば退去時に貸主に時価での買取を請求できます。
契約時内容によっては請求権を放棄する特約が設定されている場合もあるので、契約内容はしっかり確認しておきましょう。
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株式会社栄信不動産 メディア 担当ライター
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